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不動産投資 物件パトロール — 厳選スコアリング済み
合計
143
区分
73
一棟
45
戸建
10
格安
15
平均価格
3717万
ペット可
66
最終巡回: 2026-10-26 07:59 — 3618件スキャン
収益物件 1 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
09-28 大阪府大阪市 1190万
割安 -43.4%		 913万
割安		 37㎡ 築44年(16年) 西長堀駅徒歩3分 OC 7.0万
+8%		 6.4万
西長堀		 -0.2万 -0.6万 0.7万 321.3万 -0.9%
適正価格2103万 (割安)
収益還元(Cap4.5%)1582万
相場比較(市全体)2884万
家賃根拠実家賃 7.0万/月 (1755円/㎡)
構造
利回り7.0%
NOI62.3万
管理費+修繕
頭金238.0万
諸費用83.3万
ローン2.85% / 16年
年間返済74.2万
CF/月(税前)-1.0万
回収年∞
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 321.3万 321.3万
売却想定 2103万 2103万
CG（税後） 727.5万 551.2万
CF累計 -12.0万 -12.0万
合計 715.5万 539.2万
対手出し 222.7% 167.8%
区分マンション 25
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
94 08-22 梅田北セントポリア 2195万円
適正 -15.9%		 40.04㎡ 築44年(16年) — 天神橋筋六丁目 徒歩10分 相談可 8.3万
北区		 4.6% -3.0万 -3.6万 -1.2万 54.8万/㎡
適正価格2609万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1565万
相場比較(北区)3305万
管理費+修繕12,120円
相場北区 (2080円/㎡)8.3万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI71.0万
実質利回り3.23%
CF/月(税前)-5.5万
CF/月(税後)-3.0万
CCR-6.1%
回収年数∞
初期資金592.6万
年間返済136.8万
年間償却119.7万
節税効果+29.6万
CF赤字
94 08-02 Ｃｉｔｙ　Ｌｉｆｅ 南森町 Ｌ’ａｖｅｎｉｒ 4780万円
割高 46.4%		 51.17㎡ 築19年(35年) — 南森町 徒歩3分 相談可 14.1万
南森町		 3.5% -1.9万 -13.6万 -8.4万 93.4万/㎡
適正価格3265万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2828万
相場比較(市全体)3556万
管理費+修繕14,000円
相場南森町 (2760円/㎡)14.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI128.2万
実質利回り2.68%
CF/月(税前)-3.7万
CF/月(税後)-1.9万
CCR-1.8%
回収年数∞
初期資金1290.6万
年間返済172.8万
年間償却92.5万
節税効果+22.0万
CF赤字
93 10-04 ノバカネイチ阿波座 3090万円
適正 3.8%		 56.7㎡ 築43年(17年) — 九条 徒歩9分 相談可 9.2万
九条		 3.6% -5.6万 -7.2万 -3.9万 54.5万/㎡
適正価格2976万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1529万
相場比較(市全体)3940万
管理費+修繕20,980円
相場九条 (1625円/㎡)9.2万/月
金利/期間2.85% / 17年
NOI69.4万
実質利回り2.25%
CF/月(税前)-9.5万
CF/月(税後)-5.6万
CCR-8.1%
回収年数∞
初期資金834.3万
年間返済183.6万
年間償却154.5万
節税効果+46.7万
CF赤字
93 09-08 ニューライフ高麗橋 3480万円
やや割高 23.1%		 49.61㎡ 築40年(20年) — 北浜 徒歩8分 相談可 11.1万
北浜		 3.8% -4.8万 -8.5万 -4.8万 70.1万/㎡
適正価格2826万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1895万
相場比較(市全体)3447万
管理費+修繕23,050円
相場北浜 (2232円/㎡)11.1万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI86.0万
実質利回り2.47%
CF/月(税前)-8.1万
CF/月(税後)-4.8万
CCR-6.1%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済182.8万
年間償却139.2万
節税効果+39.8万
CF赤字
93 10-08 福島グランドヴィラ 3280万円
適正 -5.6%		 61.11㎡ 築42年(18年) — 淀川 徒歩5分 相談可 12.7万
福島		 4.7% -3.8万 -6.1万 -2.6万 53.7万/㎡
適正価格3474万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)2317万
相場比較(市全体)4246万
管理費+修繕21,140円
相場福島 (2080円/㎡)12.7万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI105.1万
実質利回り3.21%
CF/月(税前)-6.8万
CF/月(税後)-3.8万
CCR-5.1%
回収年数∞
初期資金885.6万
年間返済186.5万
年間償却151.4万
節税効果+36.3万
CF赤字
92 08-07 ユニハイム梅田ノルテ 3880万円
やや割高 13.8%		 55.84㎡ 築22年(35年) — 中津 徒歩9分 相談可 14.2万
中津		 4.4% -0.3万 -9.8万 -5.6万 69.5万/㎡
適正価格3410万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2704万
相場比較(市全体)3880万
管理費+修繕19,250円
相場中津 (2542円/㎡)14.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI122.6万
実質利回り3.16%
CF/月(税前)-1.5万
CF/月(税後)-0.3万
CCR-0.4%
回収年数∞
初期資金1047.6万
年間返済140.2万
年間償却80.3万
節税効果+13.8万
CF赤字
92 09-07 THE　HIGH　HORIE 4980万円
割高 97.7%		 40.38㎡ 築5年(35年) — 西長堀 徒歩2分 相談可 10.9万
西長堀		 2.6% -4.9万 -17.1万 -11.7万 123万/㎡
適正価格2519万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2089万
相場比較(市全体)2806万
管理費+修繕14,350円
相場西長堀 (2700円/㎡)10.9万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI94.7万
実質利回り1.9%
CF/月(税前)-7.1万
CF/月(税後)-4.9万
CCR-4.4%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却69.5万
節税効果+26.5万
CF赤字
90 10-24 エスリード南堀江 （12階） 4990万円
割高 39.1%		 56.68㎡ 築14年(35年) — 桜川 徒歩6分 相談可 17.2万
西区		 4.1% -1.1万 -13.3万 -7.9万 88.0万/㎡
適正価格3588万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)3386万
相場比較(西区)3722万
管理費+修繕19,300円
相場西区 (3036円/㎡)17.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI153.5万
実質利回り3.08%
CF/月(税前)-2.2万
CF/月(税後)-1.1万
CCR-1.0%
回収年数∞
初期資金1347.3万
年間返済180.4万
年間償却85.5万
節税効果+13.7万
CF赤字
90 10-06 ビーバードルチェ阿波座 3380万円
やや割高 11.4%		 54.4㎡ 築38年(22年) — 九条 徒歩10分 相談可 12.9万
西区		 4.6% -2.8万 -7.5万 -3.8万 62.1万/㎡
適正価格3034万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2226万
相場比較(西区)3572万
管理費+修繕26,390円
相場西区 (2376円/㎡)12.9万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI101.0万
実質利回り2.99%
CF/月(税前)-5.4万
CF/月(税後)-2.8万
CCR-3.7%
回収年数∞
初期資金912.6万
年間返済165.6万
年間償却126.8万
節税効果+30.8万
CF赤字
90 09-21 リーガル南堀江 4200万円
割高 48.2%		 43.62㎡ 築10年(35年) — 桜川 徒歩5分 相談可 14.4万
西区		 4.1% -1.3万 -11.6万 -7.0万 96.3万/㎡
適正価格2834万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2789万
相場比較(西区)2864万
管理費+修繕17,750円
相場西区 (3300円/㎡)14.4万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI126.5万
実質利回り3.01%
CF/月(税前)-2.1万
CF/月(税後)-1.3万
CCR-1.3%
回収年数∞
初期資金1134.0万
年間返済151.8万
年間償却64.6万
節税効果+10.2万
CF赤字
90 05-19 セレッソコート南堀江マルティア 4380万円
割高 42.7%		 53.0㎡ 築26年(34年) — 桜川 徒歩4分 相談可 14.3万
西区		 3.9% -1.9万 -12.4万 -7.6万 82.6万/㎡
適正価格3070万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2456万
相場比較(西区)3480万
管理費+修繕29,800円
相場西区 (2706円/㎡)14.3万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI111.5万
実質利回り2.55%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)-1.9万
CCR-1.9%
回収年数∞
初期資金1182.6万
年間返済161.0万
年間償却101.1万
節税効果+26.8万
CF赤字
90 09-24 パークプラザ野田 2880万円
適正 -19.0%		 66.44㎡ 築44年(16年) — 西九条 徒歩7分 相談可 10.8万
九条		 4.5% -4.2万 -5.0万 -1.9万 43.3万/㎡
適正価格3553万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1958万
相場比較(市全体)4617万
管理費+修繕18,330円
相場九条 (1625円/㎡)10.8万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI88.8万
実質利回り3.09%
CF/月(税前)-7.5万
CF/月(税後)-4.2万
CCR-6.5%
回収年数∞
初期資金777.6万
年間返済179.5万
年間償却157.1万
節税効果+40.2万
CF赤字
88 10-09 エルベロワイヤル壱六 3290万円
適正 -1.4%		 61.02㎡ 築44年(16年) — 阿波座 徒歩7分 相談可 11.1万
阿波座		 4.1% -5.5万 -6.4万 -2.8万 53.9万/㎡
適正価格3337万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1982万
相場比較(市全体)4240万
管理費+修繕20,080円
相場阿波座 (1820円/㎡)11.1万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI89.9万
実質利回り2.73%
CF/月(税前)-9.6万
CF/月(税後)-5.5万
CCR-7.4%
回収年数∞
初期資金888.3万
年間返済205.0万
年間償却179.4万
節税効果+49.4万
CF赤字
88 08-30 ビーバードルチェ阿波座 2790万円
やや割高 10.9%		 47.62㎡ 築38年(22年) — 九条 徒歩8分 相談可 8.6万
九条		 3.7% -3.7万 -7.5万 -4.5万 58.6万/㎡
適正価格2516万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1327万
相場比較(市全体)3309万
管理費+修繕23,100円
相場九条 (1800円/㎡)8.6万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI60.3万
実質利回り2.16%
CF/月(税前)-6.4万
CF/月(税後)-3.7万
CCR-5.8%
回収年数∞
初期資金753.3万
年間返済136.7万
年間償却104.6万
節税効果+32.4万
CF赤字
88 07-31 土佐堀ビューハイツ 3198万円
適正 7.3%		 53.64㎡ 築44年(16年) — 肥後橋 徒歩13分 相談可 11.5万
西区		 4.3% -4.7万 -5.6万 -2.1万 59.6万/㎡
適正価格2981万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)2170万
相場比較(西区)3522万
管理費+修繕16,440円
相場西区 (2145円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI98.4万
実質利回り3.08%
CF/月(税前)-8.4万
CF/月(税後)-4.7万
CCR-6.5%
回収年数∞
初期資金863.5万
年間返済199.3万
年間償却174.4万
節税効果+44.7万
CF赤字
88 10-04 グランドシーズ心斎橋Ⅱ 4998万円
割高 60.5%		 52.41㎡ 築29年(31年) — 四ツ橋 徒歩2分 相談可 14.2万
西区		 3.4% -3.1万 -14.3万 -8.8万 95.4万/㎡
適正価格3115万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2625万
相場比較(西区)3441万
管理費+修繕22,100円
相場西区 (2706円/㎡)14.2万/月
金利/期間2.85% / 31年
NOI119.1万
実質利回り2.38%
CF/月(税前)-6.3万
CF/月(税後)-3.1万
CCR-2.8%
回収年数∞
初期資金1349.5万
年間返済194.4万
年間償却130.4万
節税効果+37.6万
CF赤字
88 10-06 ニューライフ高麗橋 3100万円
やや割高 14.3%		 47.6㎡ 築40年(20年) — 北浜 徒歩8分 相談可 10.6万
北浜		 4.1% -3.9万 -7.3万 -3.9万 65.1万/㎡
適正価格2712万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1819万
相場比較(市全体)3307万
管理費+修繕22,090円
相場北浜 (2232円/㎡)10.6万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI82.6万
実質利回り2.66%
CF/月(税前)-6.7万
CF/月(税後)-3.9万
CCR-5.6%
回収年数∞
初期資金837.0万
年間返済162.8万
年間償却124.0万
節税効果+33.6万
CF赤字
87 08-07 エステムコート天神橋 4480万円
適正 2.0%		 62.73㎡ 築23年(35年) — 天神橋筋六丁目 徒歩3分 相談可 16.5万
北区		 4.4% -0.0万 -11.0万 -6.2万 71.4万/㎡
適正価格4393万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)3213万
相場比較(北区)5179万
管理費+修繕19,440円
相場北区 (2624円/㎡)16.5万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI145.7万
実質利回り3.25%
CF/月(税前)-1.4万
CF/月(税後)-0.0万
CCR-0.0%
回収年数∞
初期資金1209.6万
年間返済161.9万
年間償却96.0万
節税効果+15.7万
CF赤字
87 10-06 エステムコート梅田天神橋Ⅱグラシオ 4999万円
割高 64.1%		 42.56㎡ 築13年(35年) — 天神橋筋六丁目 徒歩10分 相談可 12.5万
北区		 3.0% -3.9万 -16.2万 -10.7万 117万/㎡
適正価格3047万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2347万
相場比較(北区)3513万
管理費+修繕18,500円
相場北区 (2944円/㎡)12.5万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI106.4万
実質利回り2.13%
CF/月(税前)-6.2万
CF/月(税後)-3.9万
CCR-3.5%
回収年数∞
初期資金1349.7万
年間返済180.7万
年間償却83.3万
節税効果+27.2万
CF赤字
87 08-25 ノバカネイチ中津 1680万円
割安 -25.2%		 40.7㎡ 築44年(16年) — 中津 徒歩9分 相談可 8.2万
中津		 5.9% -1.8万 -2.3万 -0.5万 41.3万/㎡
適正価格2246万 (割安)
収益還元(Cap4.5%)1374万
相場比較(市全体)2828万
管理費+修繕18,200円
相場中津 (2015円/㎡)8.2万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI62.4万
実質利回り3.71%
CF/月(税前)-3.5万
CF/月(税後)-1.8万
CCR-4.9%
回収年数∞
初期資金453.6万
年間返済104.7万
年間償却91.6万
節税効果+20.3万
CF赤字
87 10-15 ネバーランド梅田北 4580万円
割高 37.9%		 55.48㎡ 築22年(35年) — 中津 徒歩4分 相談可 14.1万
中津		 3.7% -2.1万 -13.4万 -8.4万 82.6万/㎡
適正価格3322万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2523万
相場比較(市全体)3855万
管理費+修繕25,270円
相場中津 (2542円/㎡)14.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI114.5万
実質利回り2.5%
CF/月(税前)-4.3万
CF/月(税後)-2.1万
CCR-2.1%
回収年数∞
初期資金1236.6万
年間返済165.6万
年間償却94.8万
節税効果+25.4万
CF赤字
87 10-19 茶屋町北シティタワー 4980万円
割高 52.3%		 55.24㎡ 築27年(33年) — 中津 徒歩2分 相談可 14.0万
中津		 3.4% -3.3万 -15.0万 -9.6万 90.2万/㎡
適正価格3270万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2419万
相場比較(市全体)3838万
管理費+修繕28,640円
相場中津 (2542円/㎡)14.0万/月
金利/期間2.85% / 33年
NOI109.8万
実質利回り2.2%
CF/月(税前)-6.4万
CF/月(税後)-3.3万
CCR-3.0%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済186.4万
年間償却119.5万
節税効果+37.0万
CF赤字
87 10-05 エステムコート梅田・天神橋IIグラシオ 4999万円
割高 64.1%		 42.56㎡ 築13年(35年) — 天神橋筋六丁目 徒歩9分 相談可 12.5万
北区		 3.0% -3.9万 -16.2万 -10.7万 117万/㎡
適正価格3047万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2347万
相場比較(北区)3513万
管理費+修繕18,500円
相場北区 (2944円/㎡)12.5万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI106.4万
実質利回り2.13%
CF/月(税前)-6.2万
CF/月(税後)-3.9万
CCR-3.5%
回収年数∞
初期資金1349.7万
年間返済180.7万
年間償却83.3万
節税効果+27.2万
CF赤字
87 10-04 匠空阿波座西 3580万円
やや割高 10.1%		 51.74㎡ 築18年(35年) — 阿波座 徒歩8分 相談可 13.3万
阿波座		 4.5% 0.2万 -8.6万 -4.7万 69.2万/㎡
適正価格3251万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2734万
相場比較(市全体)3595万
管理費+修繕10,767円
相場阿波座 (2576円/㎡)13.3万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI123.9万
実質利回り3.46%
CF/月(税前)-0.5万
CF/月(税後)0.2万
CCR0.2%
回収年数491.7年
初期資金966.6万
年間返済129.4万
年間償却67.1万
節税効果+7.5万
CF赤字
87 05-29 西道頓堀コーポ１号棟 3280万円
割安 -27.1%		 69.61㎡ 築16年(35年) — 桜川 徒歩7分 相談可 21.1万
西区		 7.7% 5.0万 -3.0万 0.6万 47.1万/㎡
適正価格4499万 (割安)
収益還元(Cap4.5%)4390万
相場比較(西区)4571万
管理費+修繕15,000円
相場西区 (3036円/㎡)21.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI199.0万
実質利回り6.07%
CF/月(税前)6.7万
CF/月(税後)5.0万
CCR6.8%
回収年数14.6年
初期資金885.6万
年間返済118.6万
年間償却57.9万
薄利
一棟もの 15
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
90 09-28 大阪府大阪市福島区 一棟売りマンション 2億3000万円 9.4% 築36年(24年) S造5階建 44 福島 歩8分 211.0万 76.2万 38.7万 63.8万 25.1万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場福島211.0万/月
NOI1608.5万
実質利回り6.99%
CF/月(税前)45.8万
CF/月(税後)76.2万
CCR14.7%
回収年数6.8年
初期資金6210.0万
年間返済1059.4万
年間償却2300.0万
節税効果+364.8万
高CF物件
87 09-28 大阪市浪速区元町３丁目マンション 2億円 7.0% 築10年(35年) S造6階建 6 大国町 歩7分 56.7万 23.5万 -25.6万 -3.8万 109万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場浪速区56.7万/月
NOI1041.6万
実質利回り5.21%
CF/月(税前)26.6万
CF/月(税後)23.5万
CCR5.2%
回収年数19.2年
初期資金5400.0万
年間返済722.9万
年間償却461.5万
安定CF
82 09-28 ユーハイツえびす 2億2980万円 9.7% 築42年(18年) S造5階建 15 大国町 歩1分 81.6万 58.5万 41.8万 66.8万 54.9万/㎡
金利/期間2.85% / 18年
相場本町81.6万/月
NOI1660.1万
実質利回り7.22%
CF/月(税前)29.4万
CF/月(税後)58.5万
CCR11.3%
回収年数8.8年
初期資金6204.6万
年間返済1306.8万
年間償却2298.0万
節税効果+348.5万
安定CF
80 09-28 大阪府大阪市浪速区 一棟売りアパート 1億5000万円 8.6% 築2年(35年) 木造2階建 2 恵美須町 歩4分 36.9万 30.6万 -6.2万 10.1万 126万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場浪速区36.9万/月
NOI959.8万
実質利回り6.4%
CF/月(税前)34.8万
CF/月(税後)30.6万
CCR9.1%
回収年数11.0年
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却450.0万
高CF物件
75 09-28 大阪市西区 一棟マンション 3億円 7.1% 築36年(24年) S造9階建 35 九条 歩6分 144.1万 69.6万 20.8万 53.5万 37.5万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場九条144.1万/月
NOI1589.2万
実質利回り5.3%
CF/月(税前)17.3万
CF/月(税後)69.6万
CCR10.3%
回収年数9.7年
初期資金8100.0万
年間返済1381.8万
年間償却3000.0万
節税効果+628.4万
安定CF
64 09-28 大阪府大阪市 1億1200万円 6.5% 築45年(15年) S造4階建 9 海老江 歩5分 79.1万 4.8万 4.8万 17.0万 29.5万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場福島79.1万/月
NOI542.5万
実質利回り4.84%
CF/月(税前)-16.0万
CF/月(税後)4.8万
CCR1.9%
回収年数52.5年
初期資金3024.0万
年間返済734.8万
年間償却1120.0万
節税効果+249.9万
CF赤字
64 09-28 プレアール長柄 1億1000万円 5.3% 築38年(22年) S造6階建 11 天神橋筋六丁目 歩11分 38.0万 14.4万 -0.8万 11.2万 66.7万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場北区38.0万/月
NOI437.8万
実質利回り3.98%
CF/月(税前)-8.4万
CF/月(税後)14.4万
CCR5.8%
回収年数17.2年
初期資金2970.0万
年間返済538.9万
年間償却1100.0万
節税効果+273.9万
CF赤字
60 09-28 大阪市中央区1棟マンション 1億7000万円 4.5% 築54年(15年) RC造5階建 5 谷町九丁目 歩5分 57.6万 -21.5万 -21.5万 -3.0万 65.2万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場中央区57.6万/月
NOI573.0万
実質利回り3.37%
CF/月(税前)-45.2万
CF/月(税後)-21.5万
CCR-5.6%
回収年数∞
初期資金4590.0万
年間返済1115.3万
年間償却1133.3万
節税効果+284.4万
CF赤字
55 09-28 大阪府大阪市浪速区　1棟マンション 1億4200万円 5.9% 築40年(20年) S造5階建 14 今宮 歩3分 83.4万 17.8万 2.3万 17.8万 38.0万/㎡
金利/期間2.85% / 20年
相場浪速区83.4万/月
NOI623.3万
実質利回り4.39%
CF/月(税前)-10.2万
CF/月(税後)17.8万
CCR5.6%
回収年数17.9年
初期資金3834.0万
年間返済745.8万
年間償却1420.0万
節税効果+336.1万
CF赤字
53 09-28 大阪市中央区　一棟マンション 1億5300万円 4.0% 築29年(31年) S造6階建 6 谷町六丁目 歩7分 67.6万 8.4万 -25.7万 -9.0万 63.1万/㎡
金利/期間2.85% / 31年
相場中央区67.6万/月
NOI450.8万
実質利回り2.95%
CF/月(税前)-12.0万
CF/月(税後)8.4万
CCR2.4%
回収年数41.1年
初期資金4131.0万
年間返済595.0万
年間償却918.0万
節税効果+244.8万
CF赤字
52 09-28 コーポ豊崎 1億4500万円 5.9% 築53年(15年) S造4階建 12 中津 歩10分 83.3万 2.4万 2.4万 18.2万 35.1万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場中津83.3万/月
NOI636.5万
実質利回り4.39%
CF/月(税前)-26.2万
CF/月(税後)2.4万
CCR0.7%
回収年数137.6年
初期資金3915.0万
年間返済951.3万
年間償却1450.0万
節税効果+343.2万
CF赤字
48 09-28 大阪市中央区1棟マンション 1億4500万円 6.8% 築48年(15年) S造5階建 14 谷町六丁目 歩9分 71.0万 8.0万 8.0万 23.8万 45.2万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場中央区71.0万/月
NOI733.6万
実質利回り5.06%
CF/月(税前)-18.1万
CF/月(税後)8.0万
CCR2.5%
回収年数40.6年
初期資金3915.0万
年間返済951.3万
年間償却1450.0万
節税効果+314.1万
CF赤字
45 09-28 大阪府大阪市浪速区 一棟売りマンション 2億2980万円 ≈4.3% 築42年(18年) S造5階建 12 今宮戎 歩5分 81.6万 4.2万 -12.6万 12.5万 54.9万/㎡
金利/期間2.85% / 18年
相場本町81.6万/月
NOI728.7万
実質利回り3.17%
CF/月(税前)-48.2万
CF/月(税後)4.2万
CCR0.8%
回収年数124.4年
初期資金6204.6万
年間返済1306.8万
年間償却2298.0万
節税効果+628.0万
CF赤字
45 09-28 築浅3階建てアパート 4380万円 7.4% 築48年(15年) S造3階建 3 【大阪市北区】天六駅徒歩8分 16.2万 3.6万 3.6万 8.3万 56.3万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場北区16.2万/月
NOI241.2万
実質利回り5.51%
CF/月(税前)-3.9万
CF/月(税後)3.6万
CCR3.6%
回収年数27.6年
初期資金1182.6万
年間返済287.4万
年間償却438.0万
節税効果+89.0万
CF赤字
42 09-28 大阪府大阪市浪速区 一棟売りマンション 1億3000万円 6.1% 築49年(15年) S造4階建 4 大国町 歩1分 37.8万 3.3万 3.3万 17.4万 67.1万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場本町37.8万/月
NOI590.0万
実質利回り4.54%
CF/月(税前)-21.9万
CF/月(税後)3.3万
CCR1.1%
回収年数89.9年
初期資金3510.0万
年間返済852.9万
年間償却1300.0万
節税効果+301.9万
CF赤字
収益物件 9 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
09-28 メゾン・ド・シェルマン 160万
割安 -69.9%		 371万
割安		 16㎡ 築38年(22年) 大橋 徒歩4分 OC 2.3万
-2%		 2.3万
大橋		 0.8万 0.6万 0.7万 43.2万 21.5%
適正価格531万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)465万
相場比較(市全体)631万
家賃根拠実家賃 2.3万/月 (1440円/㎡)
構造
利回り17.1%
NOI20.4万
管理費+修繕
頭金32.0万
諸費用11.2万
ローン2.85% / 22年
年間返済7.8万
CF/月(税前)1.0万
回収年4.6年
現金CF/月1.3万
現金手出し171.2万
現金CCR9.4%
📊 5年トータルリターン
現金購入 ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 171.2万 5年 / 43.2万 43.2万
売却想定 531万 531万 531万
CG（税後） 295.6万 295.6万 224.0万
CF累計 78.0万 48.0万 48.0万
合計 373.6万 343.6万 272.0万
対手出し 218.2% 795.4% 629.6%
09-28 福岡県福岡市 420万
割安 -55.1%		 516万
割安		 27㎡ 築35年(25年) 地下鉄箱崎宮前駅徒歩5分 空 — 3.8万
箱崎宮前		 1.0万 0.3万 0.7万 113.4万 10.6%
適正価格936万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)783万
相場比較(市全体)1038万
家賃根拠相場箱崎宮前 3.8万/月 (1440円/㎡)
構造
利回り11.0%
NOI34.3万
管理費+修繕
頭金84.0万
諸費用29.4万
ローン2.85% / 25年
年間返済18.8万
CF/月(税前)1.3万
回収年9.4年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 113.4万 113.4万
売却想定 936万 936万
CG（税後） 411.2万 311.5万
CF累計 60.0万 60.0万
合計 471.2万 371.5万
対手出し 415.5% 327.6%
09-28 クローバーマンション青山 260万
割安 -55.8%		 329万
割安		 17㎡ 築38年(22年) 箱崎宮前 徒歩6分 OC 2.6万
+4%		 2.5万
箱崎宮前		 0.7万 0.3万 0.6万 70.2万 11.7%
適正価格589万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)530万
相場比較(市全体)677万
家賃根拠実家賃 2.6万/月 (1440円/㎡)
構造
利回り12.0%
NOI23.2万
管理費+修繕
頭金52.0万
諸費用18.2万
ローン2.85% / 22年
年間返済12.7万
CF/月(税前)0.9万
回収年8.5年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 70.2万 70.2万
売却想定 589万 589万
CG（税後） 262.2万 198.6万
CF累計 42.0万 42.0万
合計 304.2万 240.6万
対手出し 433.3% 342.8%
09-28 メゾン・ド・セリーズ 290万
割安 -54.5%		 347万
割安		 21㎡ 築39年(21年) 大橋 徒歩8分 OC 2.5万
-15%		 3.0万
大橋		 0.6万 0.2万 0.5万 78.3万 8.6%
適正価格637万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)520万
相場比較(市全体)813万
家賃根拠実家賃 2.5万/月 (1440円/㎡)
構造
利回り10.6%
NOI22.8万
管理費+修繕
頭金58.0万
諸費用20.3万
ローン2.85% / 21年
年間返済14.7万
CF/月(税前)0.7万
回収年11.7年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 78.3万 78.3万
売却想定 637万 637万
CG（税後） 276.5万 209.5万
CF累計 36.0万 36.0万
合計 312.5万 245.5万
対手出し 399.1% 313.5%
09-28 グランフォーレ六本松スタイル 390万
割安 -52.3%		 428万
割安		 24㎡ 築41年(19年) 薬院 徒歩6分 OC 3.6万
-16%		 4.3万
薬院		 0.8万 0.4万 0.8万 105.3万 8.7%
適正価格818万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)745万
相場比較(市全体)927万
家賃根拠実家賃 3.6万/月 (1820円/㎡)
構造
利回り11.2%
NOI32.6万
管理費+修繕
頭金78.0万
諸費用27.3万
ローン2.85% / 19年
年間返済21.3万
CF/月(税前)0.9万
回収年11.4年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 105.3万 105.3万
売却想定 818万 818万
CG（税後） 341.1万 258.4万
CF累計 48.0万 48.0万
合計 389.1万 306.4万
対手出し 369.5% 291.0%
09-28 メゾン・ド・青山 450万
割安 -45.8%		 380万
割安		 23㎡ 築36年(24年) 西鉄平尾 徒歩8分 OC 3.8万
-6%		 4.1万
西鉄平尾		 0.9万 0.1万 0.6万 121.5万 8.7%
適正価格830万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)775万
相場比較(市全体)913万
家賃根拠実家賃 3.8万/月 (1728円/㎡)
構造
利回り10.1%
NOI33.9万
管理費+修繕
頭金90.0万
諸費用31.5万
ローン2.85% / 24年
年間返済20.7万
CF/月(税前)1.1万
回収年11.5年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 121.5万 121.5万
売却想定 830万 830万
CG（税後） 302.8万 229.4万
CF累計 54.0万 54.0万
合計 356.8万 283.4万
対手出し 293.7% 233.3%
09-28 ライオンズマンション西新第５ 280万
割安 -53.3%		 320万
割安
⚠家賃乖離		 18㎡ 築39年(21年) 大橋 徒歩8分 OC 1.8万
-30%		 2.6万
大橋		 0.2万 -0.1万 0.2万 75.6万 3.2%
適正価格600万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)531万
相場比較(市全体)704万
家賃根拠実家賃 1.8万/月 (1440円/㎡)
構造
利回り7.8%
NOI16.2万
管理費+修繕
頭金56.0万
諸費用19.6万
ローン2.85% / 21年
年間返済14.2万
CF/月(税前)0.2万
回収年31.5年
📊 5年トータルリターン ⚠ 家賃乖離あり
ローン+家賃改定 ローン+実家賃 ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 75.6万 5年 / 75.6万 75.6万
売却想定 600万 466万 466万
CG（税後） 255.0万 148.2万 112.3万
CF累計 12.0万 12.0万 12.0万
合計 267.0万 160.2万 124.3万
対手出し 353.2% 211.9% 164.4%
→ 家賃増額の可否を不動産業者に要確認（実家賃 1.8万/月 vs 相場 2.6万/月）　詳細戦略・通知テンプレート →
📋 家賃改善シナリオ（交渉優先順）
優先 手段 コスト 効果 タイミング 確認事項
① 段階的値上げ 0円 1.8万 → 2.2万 → 2.6万 更新毎（2段階） 契約更新日・過去の値上げ履歴
② 定期借家へ切替 交渉コスト 期間満了で確実退居 テナント合意時 現契約形態（普通/定期）
③ 立退料で合意解約 10.9万 2.6万で再募集 → 年+9.5万 約1.2年で回収 テナントの意向・管理会社の見解
09-28 福岡県福岡市 610万
割安 -36.2%		 347万
割安		 21㎡ 築31年(29年) 薬院 徒歩10分 OC 5.1万
+4%		 4.9万
中央区		 1.3万 0.1万 0.7万 164.7万 9.8%
適正価格957万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1037万
相場比較(中央区)836万
家賃根拠実家賃 5.1万/月 (2304円/㎡)
構造
利回り10.0%
NOI45.4万
管理費+修繕
頭金122.0万
諸費用42.7万
ローン2.85% / 29年
年間返済24.8万
CF/月(税前)1.7万
回収年10.2年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 164.7万 164.7万
売却想定 957万 957万
CG（税後） 276.5万 209.5万
CF累計 78.0万 78.0万
合計 354.5万 287.5万
対手出し 215.2% 174.6%
09-28 福岡県福岡市 1K 580万
割安 -38.0%		 355万
割安		 26㎡ 築35年(25年) 高宮 徒歩7分 OC 4.3万
+52%		 2.8万
高宮		 0.9万 -0.1万 0.5万 156.6万 6.6%
適正価格935万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)877万
相場比較(市全体)1022万
家賃根拠実家賃 4.3万/月 (1080円/㎡)
構造
利回り8.9%
NOI38.4万
管理費+修繕
頭金116.0万
諸費用40.6万
ローン2.85% / 25年
年間返済26.0万
CF/月(税前)1.0万
回収年15.1年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 156.6万 156.6万
売却想定 935万 935万
CG（税後） 282.9万 214.3万
CF累計 54.0万 54.0万
合計 336.9万 268.3万
対手出し 215.1% 171.3%
区分マンション 25
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
106 10-04 ラ・セーヌ浄水 2690万円
適正 7.5%		 54.77㎡ 築44年(16年) — 薬院大通 徒歩2分 相談可 10.0万
薬院		 4.4% -4.5万 -5.2万 -2.3万 49.1万/㎡
適正価格2503万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1464万
相場比較(市全体)3196万
管理費+修繕23,720円
相場薬院 (1820円/㎡)10.0万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI73.9万
実質利回り2.75%
CF/月(税前)-7.8万
CF/月(税後)-4.5万
CCR-7.4%
回収年数∞
初期資金726.3万
年間返済167.7万
年間償却146.7万
節税効果+40.2万
CF赤字
105 08-10 ヒューマインド博多駅東ネクスタイル 3899万円
割高 38.8%		 58.3㎡ 築21年(35年) — 東比恵 徒歩4分 相談可 11.5万
東比恵		 3.5% -1.9万 -11.5万 -7.2万 66.9万/㎡
適正価格2810万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1922万
相場比較(市全体)3402万
管理費+修繕17,400円
相場東比恵 (1967円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI96.9万
実質利回り2.48%
CF/月(税前)-3.7万
CF/月(税後)-1.9万
CCR-2.2%
回収年数∞
初期資金1052.7万
年間返済140.9万
年間償却78.0万
節税効果+21.0万
CF赤字
105 05-24 ツインタワー博多駅前 ３０２ 3899万円
適正 -0.9%		 67.46㎡ 築4年(35年) — 博多 徒歩8分 / 博多 徒歩9分 / 博多 徒歩9分 可 20.2万
博多		 6.2% 3.4万 -6.2万 -1.9万 57.8万/㎡
適正価格3934万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)3930万
相場比較(市全体)3937万
管理費+修繕8,290円
相場博多 (3000円/㎡)20.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI197.8万
実質利回り5.07%
CF/月(税前)4.7万
CF/月(税後)3.4万
CCR3.9%
回収年数26.0年
初期資金1052.7万
年間返済140.9万
年間償却54.4万
薄利
105 05-20 ダイナコート六本松 16-5 2850万円
適正 -2.7%		 59.9㎡ 築39年(21年) — 桜坂 徒歩7分 / 六本松 徒歩7分 / 大濠公園 徒歩25分 可 12.1万
大濠公園		 5.1% -1.5万 -5.0万 -1.9万 47.6万/㎡
適正価格2928万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2077万
相場比較(市全体)3496万
管理費+修繕16,100円
相場大濠公園 (2016円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI104.7万
実質利回り3.67%
CF/月(税前)-3.3万
CF/月(税後)-1.5万
CCR-2.3%
回収年数∞
初期資金769.5万
年間返済144.4万
年間償却114.0万
節税効果+22.3万
CF赤字
100 09-03 オープンレジデンシア天神今泉 4880万円
割高 89.3%		 46.01㎡ 築3年(35年) — 薬院大通 徒歩6分 相談可 12.9万
薬院		 3.2% -3.2万 -15.1万 -9.8万 106万/㎡
適正価格2578万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)2417万
相場比較(市全体)2685万
管理費+修繕8,800円
相場薬院 (2800円/㎡)12.9万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI121.7万
実質利回り2.49%
CF/月(税前)-4.6万
CF/月(税後)-3.2万
CCR-2.9%
回収年数∞
初期資金1317.6万
年間返済176.4万
年間償却66.5万
節税効果+16.8万
CF赤字
97 09-21 グランピア呉服町 2300万円
適正 -9.6%		 52.47㎡ 築39年(21年) — 呉服町 徒歩8分 相談可 10.6万
呉服町		 5.5% -0.9万 -3.8万 -1.3万 43.8万/㎡
適正価格2544万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1767万
相場比較(市全体)3062万
管理費+修繕16,300円
相場呉服町 (2016円/㎡)10.6万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI89.0万
実質利回り3.87%
CF/月(税前)-2.3万
CF/月(税後)-0.9万
CCR-1.8%
回収年数∞
初期資金621.0万
年間返済116.5万
年間償却92.0万
節税効果+16.6万
CF赤字
97 10-04 チサンマンション西公園 2499万円
やや割高 27.8%		 41.68㎡ 築42年(18年) — 大濠公園 徒歩8分 相談可 7.6万
大濠公園		 3.6% -3.9万 -5.7万 -3.0万 60.0万/㎡
適正価格1956万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1241万
相場比較(市全体)2432万
管理費+修繕12,790円
相場大濠公園 (1820円/㎡)7.6万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI62.5万
実質利回り2.5%
CF/月(税前)-6.6万
CF/月(税後)-3.9万
CCR-6.9%
回収年数∞
初期資金674.7万
年間返済142.1万
年間償却115.3万
節税効果+32.9万
CF赤字
95 10-09 デュオヴェール博多駅東 4980万円
割高 81.5%		 48.76㎡ 築3年(35年) — 博多 徒歩7分 相談可 14.6万
博多		 3.5% -2.9万 -15.1万 -9.7万 102万/㎡
適正価格2743万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)2589万
相場比較(市全体)2846万
管理費+修繕16,480円
相場博多 (3000円/㎡)14.6万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI130.4万
実質利回り2.62%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)-2.9万
CCR-2.5%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却67.9万
節税効果+15.3万
CF赤字
95 10-06 サンシャイン大濠 3380万円
割高 32.7%		 54.27㎡ 築37年(23年) — 大濠公園 徒歩6分 相談可 10.9万
大濠公園		 3.9% -3.7万 -8.8万 -5.1万 62.3万/㎡
適正価格2547万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1618万
相場比較(市全体)3167万
管理費+修繕25,600円
相場大濠公園 (2016円/㎡)10.9万/月
金利/期間2.85% / 23年
NOI81.6万
実質利回り2.41%
CF/月(税前)-6.6万
CF/月(税後)-3.7万
CCR-4.9%
回収年数∞
初期資金912.6万
年間返済160.4万
年間償却119.3万
節税効果+34.4万
CF赤字
95 08-22 ロワールマンション西公園２ 2799万円
適正 0.9%		 55.04㎡ 築42年(18年) — 大濠公園 徒歩15分 相談可 11.4万
中央区		 4.9% -2.6万 -4.6万 -1.6万 50.9万/㎡
適正価格2775万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1987万
相場比較(中央区)3300万
管理費+修繕14,500円
相場中央区 (2080円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI100.1万
実質利回り3.58%
CF/月(税前)-4.9万
CF/月(税後)-2.6万
CCR-4.1%
回収年数∞
初期資金755.7万
年間返済159.2万
年間償却129.2万
節税効果+27.9万
CF赤字
95 09-03 ロワールマンション西公園2 2899万円
適正 4.5%		 55.04㎡ 築42年(18年) — 大濠公園 徒歩15分 相談可 11.4万
中央区		 4.7% -2.9万 -5.0万 -1.8万 52.7万/㎡
適正価格2775万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1987万
相場比較(中央区)3300万
管理費+修繕14,500円
相場中央区 (2080円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI100.1万
実質利回り3.45%
CF/月(税前)-5.4万
CF/月(税後)-2.9万
CCR-4.4%
回収年数∞
初期資金782.7万
年間返済164.9万
年間償却133.8万
節税効果+29.9万
CF赤字
95 08-22 クリオ渡辺通アーバンマークス 4498万円
割高 67.4%		 44.58㎡ 築3年(35年) — 渡辺通 徒歩10分 相談可 14.3万
中央区		 3.8% -1.5万 -12.5万 -7.6万 101万/㎡
適正価格2687万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)2707万
相場比較(中央区)2673万
管理費+修繕8,470円
相場中央区 (3200円/㎡)14.3万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI136.3万
実質利回り3.03%
CF/月(税前)-2.2万
CF/月(税後)-1.5万
CCR-1.5%
回収年数∞
初期資金1214.5万
年間返済162.6万
年間償却61.3万
節税効果+8.3万
CF赤字
95 06-05 ロマネスク奈良屋 503 4099万円
割高 46.0%		 50.06㎡ 築7年(35年) — 中洲川端 徒歩7分 / 中洲川端 徒歩7分 / 呉服町 徒歩11分 相談可 14.0万
中洲川端		 4.1% -0.8万 -10.8万 -6.4万 81.9万/㎡
適正価格2808万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)2639万
相場比較(市全体)2921万
管理費+修繕9,200円
相場中洲川端 (2800円/㎡)14.0万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI132.9万
実質利回り3.24%
CF/月(税前)-1.3万
CF/月(税後)-0.8万
CCR-0.8%
回収年数∞
初期資金1106.7万
年間返済148.2万
年間償却60.0万
節税効果+6.2万
CF赤字
92 10-04 アンピール竹下 2500万円
適正 -10.9%		 55.99㎡ 築39年(21年) — 竹下 徒歩5分 相談可 12.1万
博多		 5.8% -0.4万 -3.5万 -0.8万 44.7万/㎡
適正価格2807万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2116万
相場比較(市全体)3267万
管理費+修繕14,620円
相場博多 (2160円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI106.6万
実質利回り4.27%
CF/月(税前)-1.7万
CF/月(税後)-0.4万
CCR-0.7%
回収年数∞
初期資金675.0万
年間返済126.7万
年間償却100.0万
節税効果+15.1万
CF赤字
92 07-19 ダイアパレス博多 302 2978万円
やや割高 16.8%		 51.03㎡ 築37年(23年) — 祇園 徒歩6分 / 博多 徒歩7分 / 博多 徒歩7分 — 11.0万
博多		 4.4% -1.8万 -6.4万 -3.1万 58.4万/㎡
適正価格2549万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1906万
相場比較(市全体)2978万
管理費+修繕14,270円
相場博多 (2160円/㎡)11.0万/月
金利/期間2.85% / 23年
NOI96.0万
実質利回り3.23%
CF/月(税前)-3.8万
CF/月(税後)-1.8万
CCR-2.8%
回収年数∞
初期資金804.1万
年間返済141.3万
年間償却105.1万
節税効果+23.1万
CF赤字
92 05-24 ふれんず物件(博多区) 3299万円
割高 59.5%		 44.66㎡ 築36年(24年) — 千代県庁口 徒歩3分 / 吉塚 徒歩12分 / 祇園 徒歩16分 — 7.7万
千代県庁口		 2.8% -4.3万 -9.7万 -6.1万 73.9万/㎡
適正価格2068万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1262万
相場比較(市全体)2606万
管理費+修繕13,000円
相場千代県庁口 (1728円/㎡)7.7万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI63.6万
実質利回り1.93%
CF/月(税前)-7.4万
CF/月(税後)-4.3万
CCR-5.8%
回収年数∞
初期資金890.7万
年間返済152.0万
年間償却110.0万
節税効果+36.5万
CF赤字
91 10-11 平尾フェニックスマンション 4280万円
割高 46.6%		 61.29㎡ 築35年(25年) — 薬院 徒歩5分 相談可 12.4万
薬院		 3.5% -4.5万 -11.9万 -7.2万 69.8万/㎡
適正価格2919万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1933万
相場比較(市全体)3577万
管理費+修繕24,470円
相場薬院 (2016円/㎡)12.4万/月
金利/期間2.85% / 25年
NOI97.5万
実質利回り2.28%
CF/月(税前)-7.8万
CF/月(税後)-4.5万
CCR-4.6%
回収年数∞
初期資金1155.6万
年間返済191.7万
年間償却135.2万
節税効果+40.6万
CF赤字
90 10-08 東峰マンション博多駅・東 3190万円
やや割高 25.3%		 57.06㎡ 築41年(19年) — 東比恵 徒歩7分 — 8.9万
東比恵		 3.3% -5.2万 -8.2万 -4.7万 55.9万/㎡
適正価格2546万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1369万
相場比較(市全体)3330万
管理費+修繕18,640円
相場東比恵 (1560円/㎡)8.9万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI69.0万
実質利回り2.16%
CF/月(税前)-8.8万
CF/月(税後)-5.2万
CCR-7.3%
回収年数∞
初期資金861.3万
年間返済174.1万
年間償却136.7万
節税効果+42.1万
CF赤字
90 10-04 カーサ博多 2390万円
適正 2.3%		 47.69㎡ 築48年(15年) — 櫛田神社前 徒歩7分 相談可 9.3万
博多		 4.7% -2.8万 -2.8万 -0.2万 50.1万/㎡
適正価格2336万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1665万
相場比較(市全体)2783万
管理費+修繕9,670円
相場博多 (1950円/㎡)9.3万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI83.9万
実質利回り3.51%
CF/月(税前)-6.1万
CF/月(税後)-2.8万
CCR-5.3%
回収年数∞
初期資金645.3万
年間返済156.8万
年間償却159.3万
節税効果+39.0万
CF赤字
90 10-11 ネオハイツ薬院 2980万円
割高 38.5%		 43.8㎡ 築40年(20年) — 薬院 徒歩5分 — 8.8万
薬院		 3.6% -3.8万 -7.1万 -3.8万 68.0万/㎡
適正価格2152万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1545万
相場比較(市全体)2556万
管理費+修繕10,680円
相場薬院 (2016円/㎡)8.8万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI77.8万
実質利回り2.61%
CF/月(税前)-6.6万
CF/月(税後)-3.8万
CCR-5.7%
回収年数∞
初期資金804.6万
年間返済156.5万
年間償却119.2万
節税効果+32.8万
CF赤字
90 10-11 グランピア高宮 1750万円
適正 -14.0%		 51.03㎡ 築42年(18年) — 高宮 徒歩6分 相談可 5.0万
高宮		 3.4% -3.4万 -4.7万 -2.8万 34.3万/㎡
適正価格2036万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)623万
相場比較(市全体)2978万
管理費+修繕16,330円
相場高宮 (975円/㎡)5.0万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI31.5万
実質利回り1.8%
CF/月(税前)-5.7万
CF/月(税後)-3.4万
CCR-8.7%
回収年数∞
初期資金472.5万
年間返済99.5万
年間償却80.8万
節税効果+26.8万
CF赤字
90 06-19 グランフォーレ大橋駅前レジデンス 4980万円
割高 96.9%		 50.57㎡ 築4年(35年) — 大橋 徒歩2分 相談可 10.1万
大橋		 2.4% -4.9万 -17.1万 -11.7万 98.5万/㎡
適正価格2529万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1895万
相場比較(市全体)2951万
管理費+修繕7,000円
相場大橋 (2000円/㎡)10.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI95.4万
実質利回り1.92%
CF/月(税前)-7.0万
CF/月(税後)-4.9万
CCR-4.3%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却69.5万
節税効果+26.3万
CF赤字
90 09-28 エンクレスト博多EAST PARK 3799万円
割高 62.6%		 44.24㎡ 築4年(35年) — 千代県庁口 徒歩4分 / 馬出九大病院前 徒歩14分 / 祇園 徒歩17分 — 10.6万
千代県庁口		 3.4% -2.2万 -11.5万 -7.4万 85.9万/㎡
適正価格2336万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1967万
相場比較(市全体)2582万
管理費+修繕8,290円
相場千代県庁口 (2400円/㎡)10.6万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI99.1万
実質利回り2.61%
CF/月(税前)-3.2万
CF/月(税後)-2.2万
CCR-2.5%
回収年数∞
初期資金1025.7万
年間返済137.3万
年間償却53.0万
節税効果+12.2万
CF赤字
90 09-28 サンハイツ舞鶴 907 2515万円
やや割高 15.0%		 47.58㎡ 築53年(15年) — 赤坂 徒歩6分 / 大濠公園 徒歩14分 / 天神 徒歩16分 可 8.7万
大濠公園		 4.1% -4.3万 -4.3万 -1.6万 52.9万/㎡
適正価格2187万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1301万
相場比較(市全体)2777万
管理費+修繕19,400円
相場大濠公園 (1820円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI65.6万
実質利回り2.61%
CF/月(税前)-8.3万
CF/月(税後)-4.3万
CCR-7.6%
回収年数∞
初期資金679.0万
年間返済165.0万
年間償却167.7万
節税効果+47.8万
CF赤字
88 05-19 福岡県福岡市 3LDK 3190万円
適正 -3.2%		 69.51㎡ 築41年(19年) — 博多 徒歩15分 相談可 13.6万
博多		 5.1% -2.9万 -5.9万 -2.4万 45.9万/㎡
適正価格3294万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2152万
相場比較(市全体)4056万
管理費+修繕25,555円
相場博多 (1950円/㎡)13.6万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI108.5万
実質利回り3.4%
CF/月(税前)-5.5万
CF/月(税後)-2.9万
CCR-4.1%
回収年数∞
初期資金861.3万
年間返済174.1万
年間償却136.7万
節税効果+30.3万
CF赤字
一棟もの 15
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
100 07-13 ジョイフル天神 0億8500万円 11.3% 築36年(24年) RC造4階建 28 八幡 歩15分 107.1万 21.1万 7.3万 16.5万 18.3万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場天神107.1万/月
NOI716.5万
実質利回り8.43%
CF/月(税前)27.1万
CF/月(税後)21.1万
CCR11.0%
回収年数9.1年
初期資金2295.0万
年間返済391.5万
年間償却283.3万
安定CF
92 09-28 福岡市中央区 1棟RCマンション 9500万円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 80.6万 5.2万 -5.1万 5.2万 27.1万/㎡
金利/期間2.85% / 20年
相場中央区80.6万/月
NOI547.1万
実質利回り5.76%
CF/月(税前)4.0万
CF/月(税後)5.2万
CCR2.5%
回収年数40.7年
初期資金2565.0万
年間返済499.0万
年間償却380.0万
節税効果+14.9万
薄利
92 07-10 福岡県福岡市 9500万円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 82.6万 4.9万 -5.5万 4.9万 26.5万/㎡
金利/期間2.85% / 20年
相場中央区82.6万/月
NOI540.7万
実質利回り5.69%
CF/月(税前)3.5万
CF/月(税後)4.9万
CCR2.3%
回収年数43.8年
初期資金2565.0万
年間返済499.0万
年間償却380.0万
節税効果+16.8万
薄利
92 05-19 コートビレッヂ輝国 1億円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 82.6万 5.5万 -5.4万 5.5万 27.9万/㎡
金利/期間2.85% / 20年
相場中央区82.6万/月
NOI575.9万
実質利回り5.76%
CF/月(税前)4.2万
CF/月(税後)5.5万
CCR2.5%
回収年数40.7年
初期資金2700.0万
年間返済525.2万
年間償却400.0万
節税効果+15.6万
薄利
92 05-19 コートビレッヂ輝国(ヴィラ桜坂) 9500万円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 — 5.2万 -5.1万 5.2万 —
金利/期間2.85% / 20年
想定家賃/月
NOI547.1万
実質利回り5.76%
CF/月(税前)4.0万
CF/月(税後)5.2万
CCR2.5%
回収年数40.7年
初期資金2565.0万
年間返済499.0万
年間償却380.0万
節税効果+14.9万
薄利
87 09-28 カザリヤハイツ大橋 1億2000万円 8.1% 築38年(22年) RC造3階建 24 大橋 歩13分 49.2万 11.4万 -5.2万 7.9万 35.1万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場大橋49.2万/月
NOI725.0万
実質利回り6.04%
CF/月(税前)11.4万
CF/月(税後)11.4万
CCR4.2%
回収年数23.7年
初期資金3240.0万
年間返済587.9万
年間償却450.0万
薄利
85 05-19 福岡市東区 1億5400万円 7.2% 築38年(22年) RC造 24 貝塚駅徒歩14分 80.6万 8.4万 -12.9万 3.9万 27.5万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場箱崎80.6万/月
NOI823.8万
実質利回り5.35%
CF/月(税前)5.8万
CF/月(税後)8.4万
CCR2.4%
回収年数41.2年
初期資金4158.0万
年間返済754.4万
年間償却577.5万
節税効果+31.4万
薄利
85 05-19 箱崎4丁目一棟売マンション 7860万円 7.1% 築38年(22年) 鉄骨造 14 箱崎九大前 徒歩5分 — 16.3万 5.4万 14.0万 —
金利/期間2.85% / 22年
想定家賃/月
NOI415.8万
実質利回り5.29%
CF/月(税前)2.6万
CF/月(税後)16.3万
CCR9.2%
回収年数10.9年
初期資金2122.2万
年間返済385.1万
年間償却786.0万
節税効果+164.8万
薄利
82 09-28 日之出ビル小笹 1億3800万円 6.8% 築29年(31年) RC造8階建 24 西鉄平尾 歩27分 89.2万 13.1万 -17.6万 -2.6万 30.4万/㎡
金利/期間2.85% / 31年
相場西鉄平尾89.2万/月
NOI702.3万
実質利回り5.09%
CF/月(税前)13.8万
CF/月(税後)13.1万
CCR4.2%
回収年数23.7年
初期資金3726.0万
年間返済536.7万
年間償却360.0万
薄利
82 05-19 早良区西新 鉄骨22戸 1億1000万円 8.0% 築39年(21年) 鉄骨造 22 西新 徒歩7分 — 25.3万 11.6万 23.6万 —
金利/期間2.85% / 21年
想定家賃/月
NOI650.6万
実質利回り5.91%
CF/月(税前)7.8万
CF/月(税後)25.3万
CCR10.2%
回収年数9.8年
初期資金2970.0万
年間返済557.4万
年間償却1100.0万
節税効果+210.1万
薄利
82 05-19 東区アパート（箱崎宮前） 6980万円 9.1% 築20年(35年) 木造 9 箱崎宮前 徒歩6分 — 27.9万 10.7万 18.4万 —
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃/月
NOI471.0万
実質利回り6.75%
CF/月(税前)18.2万
CF/月(税後)27.9万
CCR17.8%
回収年数5.6年
初期資金1884.6万
年間返済252.3万
年間償却698.0万
節税効果+115.8万
安定CF
82 05-19 エクスクルーシブ 9560万円 6.1% 築10年(35年) 木造 9 博多 徒歩13分 — 12.2万 -11.3万 -0.8万 —
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃/月
NOI433.9万
実質利回り4.54%
CF/月(税前)7.4万
CF/月(税後)12.2万
CCR5.7%
回収年数17.6年
初期資金2581.2万
年間返済345.6万
年間償却409.7万
節税効果+58.1万
薄利
82 09-28 大牟田市 6780万円 7.1% 築19年(35年) S造2階建 9 西鉄平尾駅徒歩12分 36.4万 9.9万 -6.7万 0.7万 41.1万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場南区36.4万/月
NOI357.1万
実質利回り5.27%
CF/月(税前)9.3万
CF/月(税後)9.9万
CCR6.5%
回収年数15.4年
初期資金1830.6万
年間返済245.1万
年間償却226.0万
節税効果+7.0万
薄利
80 09-28 ビバリーハウス南福岡３ 8680万円 8.4% 築38年(22年) S造 20 南福岡 徒歩9分 103.9万 22.9万 10.9万 20.3万 18.0万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場博多103.9万/月
NOI543.1万
実質利回り6.26%
CF/月(税前)9.8万
CF/月(税後)22.9万
CCR11.7%
回収年数8.5年
初期資金2343.6万
年間返済425.2万
年間償却868.0万
節税効果+156.8万
薄利
80 05-19 西区周船寺RC 8800万円 6.8% 築37年(23年) RC造 14 周船寺 徒歩5分 — 4.1万 -9.2万 0.4万 —
金利/期間2.85% / 23年
想定家賃/月
NOI448.5万
実質利回り5.1%
CF/月(税前)2.6万
CF/月(税後)4.1万
CCR2.1%
回収年数47.8年
初期資金2376.0万
年間返済417.6万
年間償却310.6万
節税効果+18.8万
薄利
戸建て 10
スコア掲載日物件名価格面積構造築年最寄駅利回り㎡単価
60 05-19 博多区博多駅南3丁目 1700万円 — — 2016年10月 東比恵 徒歩12分 5.0% —
47 05-19 南区井尻3丁目 5720万円 108.88㎡/土地123.59㎡ — 2025年10月 笹原 徒歩2分 4.3% 52.5万/㎡
32 05-19 西区石丸2丁目 4800万円 114.47㎡/土地81.3㎡ — 2020年02月 姪浜 徒歩21分 4.2% 41.9万/㎡
30 05-19 中央区六本松 木造 800万円 52.7㎡/土地34.01㎡ 木造 1971年3月 六本松 徒歩5分 ≈13.4% 15.2万/㎡
30 09-28 中央区輝国 木造 1200万円 119.07㎡/土地164.59㎡ 木造 1958年8月 六本松 徒歩13分 6.5% 10.1万/㎡
30 09-28 南区桧原 木造 1300万円 89.21㎡/土地94.36㎡ 木造 1966年12月 六本松 徒歩5分 ≈13.9% 14.6万/㎡
27 05-19 西区生松台2丁目 4950万円 122.80㎡/土地247.62㎡ — 2021年08月 橋本 徒歩31分 4.0% 40.3万/㎡
25 05-19 博多区吉塚 木造 1300万円 80.31㎡/土地300.82㎡ 木造 1986年7月 吉塚 徒歩7分 ≈11.7% 16.2万/㎡
25 05-20 南区野多目 木造 1900万円 40.49㎡/土地87.27㎡ 木造 1985年2月 吉塚 徒歩8分 ≈3.7% 46.9万/㎡
25 05-19 西区姪浜2丁目 2180万円 177.3㎡/土地305.09㎡ — 1972年11月 姪浜 徒歩9分 5.5% 12.3万/㎡
格安区分（1000万以下・CF重視） 15
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 実家賃 = OC物件の実際の賃料 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅OCペット実家賃相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
83 09-28 野間台住宅 7号棟 731 990万円
適正 -16.6%		 63.35㎡ 築42年(18年) — 高宮 徒歩15分 / 西鉄平尾 徒歩25分 / 大橋 徒歩25分 — 相談可 — 9.9万
南区 1560円/㎡		 12.0% 1.8万 1.1万 2.1万 15.6万/㎡
適正価格1187万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1619万
相場比較(南区)899万
管理費+修繕16,544円
相場南区 (1560円/㎡)9.9万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI81.6万
実質利回り8.24%
CF/月(税前)2.1万
CF/月(税後)1.8万
CCR8.0%
回収年数12.5年
初期資金267.3万
年間返済56.3万
年間償却45.7万
薄利
80 05-31 福岡市南区 3LDK 598万円
割安 -58.3%		 61.55㎡ 築30年(30年) — 大橋 徒歩44分 / 博多南 バス14分 — 相談可 — 12.1万
南区 1967円/㎡		 24.3% 5.4万 4.1万 4.8万 9.7万/㎡
適正価格1433万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)2273万
相場比較(南区)873万
管理費+修繕8,200円
相場南区 (1967円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 30年
NOI114.5万
実質利回り19.14%
CF/月(税前)7.6万
CF/月(税後)5.4万
CCR40.4%
回収年数2.5年
初期資金161.5万
年間返済23.7万
年間償却15.6万
薄利
75 05-24 第一大楠マンション 305 560万円
割安 -23.3%		 55.2㎡ 築38年(22年) RC造 雑餉隈 徒歩5分 OC — 5.5万
+15%		 4.8万
雑餉隈 864円/㎡		 11.1% 0.3万 -0.5万 0.1万 10.1万/㎡
適正価格730万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)642万
相場比較(市全体)863万
管理費+修繕20,000円
実家賃 (864円/㎡)5.5万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI29.2万
実質利回り5.21%
CF/月(税前)0.1万
CF/月(税後)0.3万
CCR2.1%
回収年数48.4年
初期資金151.2万
年間返済27.4万
年間償却21.0万
節税効果+1.4万
薄利
75 05-19 ローレルハイツ高宮 116 650万円
割安 -26.7%		 40.0㎡ 築34年(26年) — 高宮 徒歩7分 / 西鉄平尾 徒歩11分 — — — 6.9万
西鉄平尾 1728円/㎡		 12.8% 2.3万 1.1万 1.8万 16.2万/㎡
適正価格886万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1278万
相場比較(市全体)625万
管理費+修繕5,500円
相場西鉄平尾 (1728円/㎡)6.9万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI64.4万
実質利回り9.9%
CF/月(税前)3.0万
CF/月(税後)2.3万
CCR15.6%
回収年数6.4年
初期資金175.5万
年間返済28.3万
年間償却20.5万
薄利
72 07-25 ふれんず物件(中央区) 720万円
割安 -20.6%		 42.97㎡ 築35年(25年) — 西鉄平尾 徒歩9分 — — — 7.4万
西鉄平尾 1728円/㎡		 12.4% 2.0万 0.7万 1.5万 16.8万/㎡
適正価格907万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1259万
相場比較(市全体)672万
管理費+修繕10,650円
相場西鉄平尾 (1728円/㎡)7.4万/月
金利/期間2.85% / 25年
NOI63.5万
実質利回り8.81%
CF/月(税前)2.6万
CF/月(税後)2.0万
CCR12.3%
回収年数8.1年
初期資金194.4万
年間返済32.2万
年間償却22.7万
薄利
70 05-24 ローズマンション山王 203 650万円
割安 -41.4%		 40.23㎡ 築35年(25年) RC造 東比恵 徒歩13分 / 博多 徒歩15分 / 博多 徒歩15分 OC 相談可 4.7万
-46%		 8.7万
博多 2160円/㎡		 8.7% 0.3万 -0.9万 -0.2万 16.2万/㎡
適正価格1108万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1428万
相場比較(市全体)629万
管理費+修繕14,374円
実家賃 (2160円/㎡)4.7万/月
金利/期間2.85% / 25年
NOI31.0万
実質利回り4.76%
CF/月(税前)0.2万
CF/月(税後)0.3万
CCR1.8%
回収年数55.3年
初期資金175.5万
年間返済29.1万
年間償却20.5万
節税効果+1.3万
薄利
70 05-19 メゾン野間ハイツ 402 630万円
割安 -41.2%		 52.27㎡ 築32年(28年) — 高宮 徒歩14分 — — — 9.0万
南区 1728円/㎡		 17.2% 3.2万 2.0万 2.7万 12.1万/㎡
適正価格1072万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1569万
相場比較(南区)741万
管理費+修繕11,400円
相場南区 (1728円/㎡)9.0万/月
金利/期間2.85% / 28年
NOI79.1万
実質利回り12.55%
CF/月(税前)4.4万
CF/月(税後)3.2万
CCR22.9%
回収年数4.4年
初期資金170.1万
年間返済26.1万
年間償却18.0万
薄利
70 07-21 野間台住宅 3号棟 356 800万円
割安 -37.4%		 60.82㎡ 築31年(29年) — 高宮 徒歩15分 / 西鉄平尾 徒歩25分 / 大橋 徒歩25分 — — — 10.5万
南区 1728円/㎡		 15.8% 3.9万 2.2万 3.1万 13.2万/㎡
適正価格1277万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1898万
相場比較(南区)863万
管理費+修繕10,250円
相場南区 (1728円/㎡)10.5万/月
金利/期間2.85% / 29年
NOI95.6万
実質利回り11.95%
CF/月(税前)5.3万
CF/月(税後)3.9万
CCR21.5%
回収年数4.6年
初期資金216.0万
年間返済32.5万
年間償却21.8万
薄利
68 05-19 ふれんず物件(南区) 519万円
割安 -52.3%		 52.2㎡ 築31年(29年) — 高宮 徒歩15分 / 西鉄平尾 徒歩23分 / 大橋 徒歩27分 — — — 9.0万
南区 1728円/㎡		 20.9% 3.6万 2.6万 3.1万 9.9万/㎡
適正価格1089万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1612万
相場比較(南区)740万
管理費+修繕9,500円
相場南区 (1728円/㎡)9.0万/月
金利/期間2.85% / 29年
NOI81.2万
実質利回り15.65%
CF/月(税前)5.0万
CF/月(税後)3.6万
CCR31.1%
回収年数3.2年
初期資金140.1万
年間返済21.1万
年間償却14.2万
薄利
68 05-19 ふれんず物件(南区) 900万円
適正 1.6%		 54.4㎡ 築44年(16年) — 井尻 徒歩3分 / 笹原 徒歩12分 / 大橋 徒歩23分 — — — 7.1万
大橋 1300円/㎡		 9.4% -0.2万 -0.4万 0.6万 16.5万/㎡
適正価格886万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)939万
相場比較(市全体)850万
管理費+修繕21,000円
相場大橋 (1300円/㎡)7.1万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI47.4万
実質利回り5.27%
CF/月(税前)-0.7万
CF/月(税後)-0.2万
CCR-0.8%
回収年数∞
初期資金243.0万
年間返済56.1万
年間償却49.1万
節税効果+6.7万
CF赤字
68 07-19 南博多パールシャトー 615 900万円
適正 -14.7%		 46.15㎡ 築30年(30年) — 高宮 徒歩14分 — — — 9.1万
南区 1967円/㎡		 12.1% 3.0万 1.0万 2.0万 19.5万/㎡
適正価格1055万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1655万
相場比較(南区)655万
管理費+修繕8,200円
相場南区 (1967円/㎡)9.1万/月
金利/期間2.85% / 30年
NOI83.4万
実質利回り9.26%
CF/月(税前)4.0万
CF/月(税後)3.0万
CCR14.7%
回収年数6.8年
初期資金243.0万
年間返済35.7万
年間償却23.5万
薄利
65 05-20 ふれんず物件(南区) 890万円
適正 -12.8%		 47.5㎡ 築34年(26年) — 高宮 徒歩19分 / 西鉄平尾 徒歩28分 — — — 8.2万
南区 1728円/㎡		 11.1% 2.5万 0.9万 1.8万 18.7万/㎡
適正価格1021万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1542万
相場比較(南区)674万
管理費+修繕5,500円
相場南区 (1728円/㎡)8.2万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI77.7万
実質利回り8.73%
CF/月(税前)3.2万
CF/月(税後)2.5万
CCR12.5%
回収年数8.0年
初期資金240.3万
年間返済38.8万
年間償却28.1万
薄利
63 05-19 エクレール弥永 505 670万円
割安 -52.1%		 65.9㎡ 築34年(26年) — 博多南 徒歩14分 — — — 11.4万
南区 1728円/㎡		 20.4% 4.6万 3.4万 4.1万 10.2万/㎡
適正価格1399万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)2095万
相場比較(南区)935万
管理費+修繕9,500円
相場南区 (1728円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI105.5万
実質利回り15.75%
CF/月(税前)6.4万
CF/月(税後)4.6万
CCR30.7%
回収年数3.3年
初期資金180.9万
年間返済29.2万
年間償却21.2万
薄利
62 05-24 コーポラス東光 206 750万円
適正 -14.0%		 42.68㎡ 築35年(25年) — 東比恵 徒歩7分 / 博多 徒歩11分 / 博多 徒歩12分 — — — 7.4万
東比恵 1728円/㎡		 11.8% 1.7万 0.4万 1.2万 17.6万/㎡
適正価格873万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1181万
相場比較(市全体)667万
管理費+修繕13,500円
相場東比恵 (1728円/㎡)7.4万/月
金利/期間2.85% / 25年
NOI59.5万
実質利回り7.94%
CF/月(税前)2.2万
CF/月(税後)1.7万
CCR10.0%
回収年数10.0年
初期資金202.5万
年間返済33.6万
年間償却23.7万
薄利
60 09-28 ふれんず物件(南区) 710万円
割安 -30.8%		 50.05㎡ 築36年(24年) — 竹下 徒歩15分 / 博多 徒歩25分 / 大橋 徒歩28分 — — — 8.6万
南区 1728円/㎡		 14.6% 2.7万 1.5万 2.3万 14.2万/㎡
適正価格1026万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1500万
相場比較(南区)710万
管理費+修繕11,000円
相場南区 (1728円/㎡)8.6万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI75.6万
実質利回り10.65%
CF/月(税前)3.6万
CF/月(税後)2.7万
CCR16.8%
回収年数6.0年
初期資金191.7万
年間返済32.7万
年間償却23.7万
薄利
収益物件 6 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
09-28 ライオンズマンション王子第六 780万
割安 -78.3%		 2814万
割安
⚠家賃乖離		 59㎡ 築45年(15年) 京王八王子駅徒歩6分 OC 6.8万
-34%		 10.4万
王子		 0.8万 0.8万 1.6万 210.6万 4.5%
適正価格3594万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3019万
相場比較(市全体)4457万
家賃根拠実家賃 6.8万/月 (1755円/㎡)
構造
利回り10.5%
NOI60.7万
管理費+修繕
頭金156.0万
諸費用54.6万
ローン2.85% / 15年
年間返済51.2万
CF/月(税前)0.8万
回収年22.4年
📊 5年トータルリターン ⚠ 家賃乖離あり
ローン+家賃改定 ローン+実家賃 ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 210.6万 5年 / 210.6万 210.6万
売却想定 3594万 2476万 2476万
CG（税後） 2242.3万 1351.5万 1023.9万
CF累計 48.0万 48.0万 48.0万
合計 2290.3万 1399.5万 1071.9万
対手出し 1087.5% 664.5% 509.0%
→ 家賃増額の可否を不動産業者に要確認（実家賃 6.8万/月 vs 相場 10.4万/月）　詳細戦略・通知テンプレート →
📋 家賃改善シナリオ（交渉優先順）
優先 手段 コスト 効果 タイミング 確認事項
① 段階的値上げ 0円 6.8万 → 8.6万 → 10.4万 更新毎（2段階） 契約更新日・過去の値上げ履歴
② 定期借家へ切替 交渉コスト 期間満了で確実退居 テナント合意時 現契約形態（普通/定期）
③ 立退料で合意解約 40.8万 10.4万で再募集 → 年+42.7万 11ヶ月で回収 テナントの意向・管理会社の見解
09-28 日興パレス羽田 1350万
割安 -51.7%		 1447万
割安		 40㎡ 築55年(15年) 押上 徒歩8分 OC 9.0万
+22%		 7.4万
押上		 0.3万 0.3万 1.8万 364.5万 1.1%
適正価格2797万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2623万
相場比較(市全体)3058万
家賃根拠実家賃 9.0万/月 (1820円/㎡)
構造
利回り8.0%
NOI80.3万
管理費+修繕
頭金270.0万
諸費用94.5万
ローン2.85% / 15年
年間返済88.6万
CF/月(税前)-0.7万
回収年93.2年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 364.5万 364.5万
売却想定 2797万 2797万
CG（税後） 1153.0万 873.6万
CF累計 18.0万 18.0万
合計 1171.0万 891.6万
対手出し 321.3% 244.6%
09-28 マイステージ中野 1150万
割安 -41.5%		 816万
割安		 18㎡ 築37年(23年) 中野富士見町 徒歩3分 OC 8.1万
+85%		 4.4万
中野		 1.4万 -0.4万 0.9万 310.5万 5.3%
適正価格1966万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2374万
相場比較(市全体)1355万
家賃根拠実家賃 8.1万/月 (2448円/㎡)
構造
利回り8.5%
NOI72.7万
管理費+修繕
頭金230.0万
諸費用80.5万
ローン2.85% / 23年
年間返済54.6万
CF/月(税前)1.5万
回収年19.0年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 310.5万 310.5万
売却想定 1966万 1966万
CG（税後） 650.2万 492.6万
CF累計 84.0万 84.0万
合計 734.2万 576.6万
対手出し 236.5% 185.7%
09-28 東京都練馬区 1480万
割安 -49.4%		 1444万
割安		 43㎡ 築52年(15年) 桜台駅徒歩3分 OC 9.3万
+19%		 7.8万
練馬		 0.1万 0.1万 1.7万 399.6万 0.2%
適正価格2924万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2710万
相場比較(市全体)3245万
家賃根拠実家賃 9.3万/月 (1820円/㎡)
構造
利回り7.5%
NOI83.0万
管理費+修繕
頭金296.0万
諸費用103.6万
ローン2.85% / 15年
年間返済97.1万
CF/月(税前)-1.2万
回収年536.9年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 399.6万 399.6万
売却想定 2924万 2924万
CG（税後） 1150.7万 871.7万
CF累計 6.0万 6.0万
合計 1156.7万 877.7万
対手出し 289.5% 219.7%
09-28 東京都台東区 910万
割安 -43.5%		 699万
割安		 17㎡ 築37年(23年) 三ノ輪駅徒歩11分 OC 6.0万
+58%		 3.8万
台東区		 0.8万 -0.5万 0.5万 245.7万 4.1%
適正価格1609万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1748万
相場比較(台東区)1401万
家賃根拠実家賃 6.0万/月 (2232円/㎡)
構造
利回り7.9%
NOI53.5万
管理費+修繕
頭金182.0万
諸費用63.7万
ローン2.85% / 23年
年間返済43.2万
CF/月(税前)0.9万
回収年24.2年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 245.7万 245.7万
売却想定 1609万 1609万
CG（税後） 557.0万 422.0万
CF累計 48.0万 48.0万
合計 605.0万 470.0万
対手出し 246.2% 191.3%
09-28 ニューハイツ青山 928万
割安 -40.8%		 639万
割安		 18㎡ 築35年(25年) 野方 徒歩11分 OC 5.9万
+35%		 4.4万
中野		 0.9万 -0.7万 0.3万 250.6万 4.2%
適正価格1567万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1717万
相場比較(市全体)1342万
家賃根拠実家賃 5.9万/月 (2448円/㎡)
構造
利回り7.6%
NOI52.6万
管理費+修繕
頭金185.6万
諸費用65.0万
ローン2.85% / 25年
年間返済41.5万
CF/月(税前)0.9万
回収年24.1年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 250.6万 250.6万
売却想定 1567万 1567万
CG（税後） 509.2万 385.8万
CF累計 54.0万 54.0万
合計 563.2万 439.8万
対手出し 224.7% 175.5%
区分マンション 23
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
102 09-03 GSハイム巣鴨 3380万円
適正 3.0%		 44.47㎡ 築44年(16年) — 巣鴨 徒歩3分 相談可 11.0万
豊島区		 3.9% -5.4万 -6.3万 -2.6万 76.0万/㎡
適正価格3282万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2730万
相場比較(豊島区)3650万
管理費+修繕13,750円
相場豊島区 (2470円/㎡)11.0万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI96.3万
実質利回り2.85%
CF/月(税前)-9.5万
CF/月(税後)-5.4万
CCR-7.1%
回収年数∞
初期資金912.6万
年間返済210.7万
年間償却184.4万
節税効果+49.5万
CF赤字
94 09-10 浅草ダイヤモンドマンション 3480万円
やや割高 20.5%		 42.5㎡ 築44年(16年) — 三ノ輪 徒歩11分 相談可 8.6万
台東区		 3.0% -7.7万 -8.6万 -4.9万 81.9万/㎡
適正価格2889万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1770万
相場比較(台東区)3635万
管理費+修繕21,160円
相場台東区 (2015円/㎡)8.6万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI62.5万
実質利回り1.8%
CF/月(税前)-12.9万
CF/月(税後)-7.7万
CCR-9.8%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済216.9万
年間償却189.8万
節税効果+62.0万
CF赤字
93 07-28 スターハイツ台東 3780万円
やや割高 25.4%		 44.54㎡ 築44年(16年) — 新御徒町 徒歩7分 相談可 9.3万
御徒町		 2.9% -8.5万 -9.5万 -5.4万 84.9万/㎡
適正価格3014万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1865万
相場比較(市全体)3780万
管理費+修繕24,344円
相場御徒町 (2080円/㎡)9.3万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI65.9万
実質利回り1.74%
CF/月(税前)-14.1万
CF/月(税後)-8.5万
CCR-10.0%
回収年数∞
初期資金1020.6万
年間返済235.6万
年間償却206.2万
節税効果+67.9万
CF赤字
91 07-21 マンション宮 3480万円
適正 -13.1%		 58.3㎡ 築51年(15年) — 浅草 徒歩5分 相談可 11.4万
浅草		 3.9% -5.9万 -5.9万 -2.1万 59.7万/㎡
適正価格4006万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2593万
相場比較(市全体)4948万
管理費+修繕21,000円
相場浅草 (1950円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI91.5万
実質利回り2.63%
CF/月(税前)-11.4万
CF/月(税後)-5.9万
CCR-7.5%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済228.3万
年間償却232.0万
節税効果+66.0万
CF赤字
91 10-06 ケルン浅草 4780万円
やや割高 13.1%		 55.89㎡ 築26年(34年) — 三ノ輪 徒歩10分 相談可 14.2万
台東区		 3.6% -2.2万 -13.7万 -8.4万 85.5万/㎡
適正価格4228万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3400万
相場比較(台東区)4780万
管理費+修繕21,600円
相場台東区 (2542円/㎡)14.2万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI120.0万
実質利回り2.51%
CF/月(税前)-4.7万
CF/月(税後)-2.2万
CCR-2.0%
回収年数∞
初期資金1290.6万
年間返済175.8万
年間償却110.3万
節税効果+29.8万
CF赤字
90 05-21 メゾンニシムラ 3780万円
割高 32.2%		 40.15㎡ 築39年(21年) — 浅草 徒歩8分 相談可 8.7万
浅草		 2.8% -5.8万 -10.5万 -6.4万 94.1万/㎡
適正価格2859万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2037万
相場比較(市全体)3407万
管理費+修繕14,294円
相場浅草 (2160円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI71.9万
実質利回り1.9%
CF/月(税前)-10.0万
CF/月(税後)-5.8万
CCR-6.9%
回収年数∞
初期資金1020.6万
年間返済191.5万
年間償却151.2万
節税効果+49.6万
CF赤字
90 09-07 ライジングプレイス浅草参番館 4980万円
割高 47.7%		 42.15㎡ 築19年(35年) — 三ノ輪 徒歩9分 相談可 12.0万
台東区		 2.9% -3.5万 -15.8万 -10.3万 118万/㎡
適正価格3372万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3023万
相場比較(台東区)3605万
管理費+修繕14,000円
相場台東区 (2852円/㎡)12.0万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI106.6万
実質利回り2.14%
CF/月(税前)-6.1万
CF/月(税後)-3.5万
CCR-3.1%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却96.4万
節税効果+31.0万
CF赤字
88 09-28 エクレール向島 4680万円
割高 50.5%		 48.06㎡ 築41年(19年) — 押上 徒歩9分 相談可 8.7万
押上		 2.2% -10.2万 -14.5万 -9.4万 97.4万/㎡
適正価格3111万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1658万
相場比較(市全体)4079万
管理費+修繕25,990円
相場押上 (1820円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI58.6万
実質利回り1.25%
CF/月(税前)-16.4万
CF/月(税後)-10.2万
CCR-9.7%
回収年数∞
初期資金1263.6万
年間返済255.4万
年間償却200.6万
節税効果+74.6万
CF赤字
87 07-19 エル高輪 2998万円
適正 -1.1%		 40.41㎡ 築44年(16年) — 白金高輪 徒歩5分 — 10.0万
白金		 4.0% -4.8万 -5.6万 -2.3万 74.2万/㎡
適正価格3033万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2438万
相場比較(市全体)3429万
管理費+修繕13,740円
相場白金 (2470円/㎡)10.0万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI86.0万
実質利回り2.87%
CF/月(税前)-8.4万
CF/月(税後)-4.8万
CCR-7.0%
回収年数∞
初期資金809.5万
年間返済186.8万
年間償却163.5万
節税効果+43.8万
CF赤字
85 10-01 新中野サニーハイツ 3990万円
割高 42.2%		 40.24㎡ 築40年(20年) — 中野新橋 徒歩5分 相談可 9.9万
中野		 3.0% -7.3万 -11.7万 -7.3万 99.2万/㎡
適正価格2805万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1890万
相場比較(市全体)3415万
管理費+修繕28,620円
相場中野 (2448円/㎡)9.9万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI66.8万
実質利回り1.67%
CF/月(税前)-11.9万
CF/月(税後)-7.3万
CCR-8.1%
回収年数∞
初期資金1077.3万
年間返済209.6万
年間償却159.6万
節税効果+55.1万
CF赤字
83 10-19 池袋東方マンション 3298万円
やや割高 14.1%		 41.25㎡ 築50年(15年) — 北池袋 徒歩4分 相談可 9.7万
池袋		 3.5% -6.6万 -6.6万 -3.0万 80.0万/㎡
適正価格2890万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1974万
相場比較(市全体)3501万
管理費+修繕24,480円
相場池袋 (2340円/㎡)9.7万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI69.7万
実質利回り2.11%
CF/月(税前)-12.2万
CF/月(税後)-6.6万
CCR-8.9%
回収年数∞
初期資金890.5万
年間返済216.4万
年間償却219.9万
節税効果+67.6万
CF赤字
83 09-03 エル・トップワン 4980万円
やや割高 19.8%		 51.76㎡ 築26年(34年) — 北池袋 徒歩13分 相談可 15.3万
池袋		 3.7% -1.7万 -13.7万 -8.3万 96.2万/㎡
適正価格4156万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3801万
相場比較(市全体)4393万
管理費+修繕19,000円
相場池袋 (2952円/㎡)15.3万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI134.1万
実質利回り2.69%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)-1.7万
CCR-1.5%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済183.1万
年間償却114.9万
節税効果+28.3万
CF赤字
83 07-27 セザール鷺宮 4150万円
適正 9.5%		 51.72㎡ 築31年(29年) — 鷺ノ宮 徒歩10分 相談可 12.7万
中野		 3.7% -2.9万 -11.5万 -7.0万 80.2万/㎡
適正価格3789万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2889万
相場比較(市全体)4389万
管理費+修繕23,360円
相場中野 (2448円/㎡)12.7万/月
金利/期間2.85% / 29年
NOI102.0万
実質利回り2.46%
CF/月(税前)-5.5万
CF/月(税後)-2.9万
CCR-3.1%
回収年数∞
初期資金1120.5万
年間返済168.4万
年間償却113.2万
節税効果+31.8万
CF赤字
83 10-13 鷺宮ヒルズ 4980万円
やや割高 27.1%		 50.97㎡ 築28年(32年) — 鷺ノ宮 徒歩4分 相談可 14.2万
中野		 3.4% -3.1万 -14.5万 -9.0万 97.7万/㎡
適正価格3918万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3305万
相場比較(市全体)4326万
管理費+修繕24,390円
相場中野 (2788円/㎡)14.2万/月
金利/期間2.85% / 32年
NOI116.6万
実質利回り2.34%
CF/月(税前)-6.1万
CF/月(税後)-3.1万
CCR-2.7%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済189.9万
年間償却124.5万
節税効果+36.4万
CF赤字
81 10-24 第２さくらコーポ 2800万円
割安 -44.0%		 66.83㎡ 築40年(20年) — 浅草 徒歩15分 — 14.4万
浅草		 6.2% 0.4万 -2.7万 0.4万 41.9万/㎡
適正価格5004万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)4001万
相場比較(市全体)5672万
管理費+修繕6,000円
相場浅草 (2160円/㎡)14.4万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI141.0万
実質利回り5.04%
CF/月(税前)-0.5万
CF/月(税後)0.4万
CCR0.6%
回収年数172.1年
初期資金756.0万
年間返済147.1万
年間償却112.0万
節税効果+10.4万
CF赤字
81 09-08 角の部屋「クレヴィスタ浅草Ⅱ」 4480万円
割高 37.9%		 40.68㎡ 築7年(35年) — 三ノ輪 徒歩15分 相談可 12.2万
浅草		 3.3% -3.2万 -14.2万 -9.4万 110万/㎡
適正価格3248万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2943万
相場比較(市全体)3452万
管理費+修繕17,900円
相場浅草 (3000円/㎡)12.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI103.8万
実質利回り2.32%
CF/月(税前)-4.8万
CF/月(税後)-3.2万
CCR-3.2%
回収年数∞
初期資金1209.6万
年間返済161.9万
年間償却65.6万
節税効果+19.2万
CF赤字
80 08-02 パラスト西原(4階) 4980万円
割高 61.6%		 42.0㎡ 築53年(15年) — 幡ヶ谷 徒歩2分 相談可 11.5万
渋谷		 2.8% -11.2万 -11.2万 -5.8万 119万/㎡
適正価格3082万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2359万
相場比較(市全体)3564万
管理費+修繕28,650円
相場渋谷 (2730円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI83.3万
実質利回り1.67%
CF/月(税前)-20.3万
CF/月(税後)-11.2万
CCR-10.0%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済326.7万
年間償却332.0万
節税効果+108.7万
CF赤字
80 05-19 カーサ第二新宿 3880万円
やや割高 13.7%		 46.51㎡ 築52年(15年) — 東新宿 徒歩4分 相談可 12.1万
新宿		 3.7% -7.2万 -7.2万 -2.9万 83.4万/㎡
適正価格3413万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2611万
相場比較(市全体)3947万
管理費+修繕26,640円
相場新宿 (2600円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI92.2万
実質利回り2.38%
CF/月(税前)-13.5万
CF/月(税後)-7.2万
CCR-8.2%
回収年数∞
初期資金1047.6万
年間返済254.6万
年間償却258.7万
節税効果+76.5万
CF赤字
80 10-15 池袋ＳＹマンション 3980万円
やや割高 15.6%		 47.26㎡ 築49年(15年) — 下板橋 徒歩2分 相談可 11.1万
池袋		 3.3% -7.5万 -7.5万 -3.2万 84.2万/㎡
適正価格3442万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2589万
相場比較(市全体)4011万
管理費+修繕18,480円
相場池袋 (2340円/㎡)11.1万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI91.4万
実質利回り2.3%
CF/月(税前)-14.2万
CF/月(税後)-7.5万
CCR-8.4%
回収年数∞
初期資金1074.6万
年間返済261.1万
年間償却265.3万
節税効果+79.4万
CF赤字
80 10-04 上野ハイツ 4490万円
割高 53.3%		 40.3㎡ 築65年(15年) — 根津 徒歩5分 相談可 8.1万
台東区		 2.2% -10.1万 -10.1万 -5.2万 111万/㎡
適正価格2929万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2151万
相場比較(台東区)3447万
管理費+修繕6,300円
相場台東区 (2015円/㎡)8.1万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI75.8万
実質利回り1.69%
CF/月(税前)-18.2万
CF/月(税後)-10.1万
CCR-10.0%
回収年数∞
初期資金1212.3万
年間返済294.6万
年間償却299.3万
節税効果+97.8万
CF赤字
80 10-13 西京城西ビル 3280万円
適正 -16.9%		 56.42㎡ 築62年(15年) — 新中野 徒歩1分 相談可 12.5万
中野		 4.6% -5.1万 -5.1万 -1.5万 58.1万/㎡
適正価格3946万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2684万
相場比較(市全体)4788万
管理費+修繕27,700円
相場中野 (2210円/㎡)12.5万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI94.8万
実質利回り2.89%
CF/月(税前)-10.0万
CF/月(税後)-5.1万
CCR-6.9%
回収年数∞
初期資金885.6万
年間返済215.2万
年間償却218.7万
節税効果+59.6万
CF赤字
80 09-14 サウスヒルズ４４８ 4280万円
やや割高 22.1%		 47.02㎡ 築40年(20年) — 笹塚 徒歩10分 相談可 11.5万
中野		 3.2% -6.3万 -11.0万 -6.3万 91.0万/㎡
適正価格3505万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2778万
相場比較(市全体)3990万
管理費+修繕16,800円
相場中野 (2448円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI98.0万
実質利回り2.29%
CF/月(税前)-10.6万
CF/月(税後)-6.3万
CCR-6.5%
回収年数∞
初期資金1155.6万
年間返済224.8万
年間償却171.2万
節税効果+51.2万
CF赤字
80 08-09 ニックハイム向島百花園 3480万円
適正 4.4%		 47.3㎡ 築44年(16年) — 東向島 徒歩9分 相談可 11.4万
墨田区		 3.9% -6.6万 -7.5万 -3.7万 73.6万/㎡
適正価格3333万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2311万
相場比較(市全体)4014万
管理費+修繕29,280円
相場墨田区 (2405円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI81.7万
実質利回り2.35%
CF/月(税前)-11.3万
CF/月(税後)-6.6万
CCR-8.4%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済216.9万
年間償却189.8万
節税効果+56.2万
CF赤字
一棟もの 15
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
100 09-28 東京都台東区 1億8480万円 6.9% 築7年(35年) RC造 15 浅草 徒歩16分 133.9万 16.9万 -28.5万 -8.3万 42.8万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場台東区133.9万/月
NOI947.3万
実質利回り5.13%
CF/月(税前)23.3万
CF/月(税後)16.9万
CCR4.1%
回収年数24.6年
初期資金4989.6万
年間返済668.0万
年間償却270.4万
安定CF
97 09-28 荏原中延 1億5000万円 5.4% 築18年(35年) SRC造 10 荏原中延 徒歩3分 40.1万 5.4万 -31.4万 -15.0万 124万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場品川40.1万/月
NOI600.4万
実質利回り4.0%
CF/月(税前)4.8万
CF/月(税後)5.4万
CCR1.6%
回収年数62.2年
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却281.2万
節税効果+6.8万
薄利
89 09-28 エンジェルマンション11番館 1億2000万円 7.3% 築38年(22年) RC造4階建 15 沼袋 歩7分 32.8万 7.1万 -9.5万 3.5万 65.9万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場沼袋32.8万/月
NOI650.9万
実質利回り5.42%
CF/月(税前)5.2万
CF/月(税後)7.1万
CCR2.6%
回収年数38.2年
初期資金3240.0万
年間返済587.9万
年間償却450.0万
節税効果+21.8万
薄利
87 09-28 東京都練馬区 一棟売りマンション 1億5000万円 6.3% 築2年(35年) RC造4階建 15 保谷 歩8分 83.5万 9.4万 -27.4万 -11.0万 50.3万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場練馬83.5万/月
NOI704.2万
実質利回り4.69%
CF/月(税前)13.5万
CF/月(税後)9.4万
CCR2.8%
回収年数35.7年
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却200.0万
薄利
85 09-28 東京都杉並区 1億5000万円 5.2% 築3年(35年) 木造 10 東高円寺 徒歩5分 33.7万 8.8万 -28.0万 -11.7万 133万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場高円寺33.7万/月
NOI575.9万
実質利回り3.84%
CF/月(税前)2.8万
CF/月(税後)8.8万
CCR2.6%
回収年数38.4年
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却473.7万
節税効果+72.0万
薄利
82 09-28 ソフィアフェアリー 1億3800万円 6.0% 築7年(35年) 木造 12 都立家政 徒歩5分 38.4万 15.3万 -18.6万 -3.5万 122万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場中野38.4万/月
NOI618.1万
実質利回り4.48%
CF/月(税前)9.9万
CF/月(税後)15.3万
CCR4.9%
回収年数20.3年
初期資金3726.0万
年間返済498.8万
年間償却517.5万
節税効果+64.2万
薄利
82 09-28 沼袋 1億920万円 6.0% 築17年(35年) 木造 10 沼袋 徒歩5分 25.1万 22.2万 -4.6万 7.3万 100万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場沼袋25.1万/月
NOI487.5万
実質利回り4.46%
CF/月(税前)7.7万
CF/月(税後)22.2万
CCR9.1%
回収年数11.0年
初期資金2948.4万
年間返済394.7万
年間償却819.0万
節税効果+174.2万
薄利
80 09-28 北区上中里2丁目33 (健美家) 0億9210万円 8.0% 築6年(35年) 2階建 8 上中里 歩3分 59.4万 12.8万 -9.8万 0.2万 49.7万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場北区59.4万/月
NOI548.2万
実質利回り5.95%
CF/月(税前)17.9万
CF/月(税後)12.8万
CCR6.2%
回収年数16.2年
初期資金2486.7万
年間返済332.9万
年間償却131.6万
安定CF
80 09-28 中野区鷺宮3丁目16 (健美家) 1億1270万円 6.0% 築7年(35年) 2階建 10 鷺ノ宮 歩3分 33.4万 5.9万 -21.7万 -9.4万 115万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場中野33.4万/月
NOI503.1万
実質利回り4.46%
CF/月(税前)8.0万
CF/月(税後)5.9万
CCR2.4%
回収年数42.6年
初期資金3042.9万
年間返済407.4万
年間償却164.9万
薄利
80 09-28 東京都板橋区 1億6000万円 6.4% 築2年(35年) S造 10 小竹向原 徒歩12分 118.7万 12.7万 -26.6万 -9.1万 45.8万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場板橋区118.7万/月
NOI759.5万
実質利回り4.75%
CF/月(税前)15.1万
CF/月(税後)12.7万
CCR3.5%
回収年数28.3年
初期資金4320.0万
年間返済578.4万
年間償却300.0万
安定CF
75 09-28 ポンテヴェキオ平和台 7540万円 7.0% 築10年(35年) 木造2階建 11 練馬高野台 徒歩13分 37.4万 12.6万 -5.9万 2.3万 56.4万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場練馬37.4万/月
NOI392.7万
実質利回り5.21%
CF/月(税前)10.0万
CF/月(税後)12.6万
CCR7.4%
回収年数13.5年
初期資金2035.8万
年間返済272.6万
年間償却323.1万
節税効果+30.7万
薄利
73 09-28 練馬区北町5丁目10 (健美家) 1億9000万円 6.1% 築6年(35年) 3階建 13 東武練馬 歩10分 72.0万 10.4万 -36.3万 -15.6万 63.3万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場東武練馬72.0万/月
NOI856.6万
実質利回り4.51%
CF/月(税前)14.2万
CF/月(税後)10.4万
CCR2.4%
回収年数41.3年
初期資金5130.0万
年間返済686.8万
年間償却271.4万
薄利
70 09-28 東京都板橋区 S造 9800万円 8.0% 築38年(22年) S造 3 ◆不動産投資のPLAC◆板橋区◆8.0％◆大山駅徒歩7分 38.7万 24.1万 10.5万 21.2万 61.9万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場板橋区38.7万/月
NOI583.3万
実質利回り5.95%
CF/月(税前)8.6万
CF/月(税後)24.1万
CCR10.9%
回収年数9.1年
初期資金2646.0万
年間返済480.1万
年間償却980.0万
節税効果+186.0万
薄利
70 09-28 練馬区豊玉北 1億4000万円 5.4% 築9年(35年) 木造 10 新江古田 徒歩2分 28.4万 13.6万 -20.7万 -5.5万 138万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場練馬28.4万/月
NOI562.5万
実質利回り4.02%
CF/月(税前)4.7万
CF/月(税後)13.6万
CCR4.3%
回収年数23.1年
初期資金3780.0万
年間返済506.1万
年間償却600.0万
節税効果+107.0万
薄利
70 09-28 東京都新宿区 4000万円 5.7% 築6年(35年) 木造2階建 2 目白 徒歩11分 18.5万 3.7万 -6.2万 -1.8万 86.4万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場新宿18.5万/月
NOI169.6万
実質利回り4.24%
CF/月(税前)2.1万
CF/月(税後)3.7万
CCR4.1%
回収年数24.6年
初期資金1080.0万
年間返済144.6万
年間償却141.2万
節税効果+18.8万
薄利