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物件マーケット

不動産投資 物件パトロール — 厳選スコアリング済み
合計
135
区分
70
一棟
42
戸建
10
格安
13
平均価格
3424万
ペット可
49
最終巡回: 2026-06-30 01:01 — 2869件スキャン
収益物件 2 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
NEW GE 680万
割安 -43.8%		 529万
割安		 17㎡ 築45年(15年) 天神橋筋六丁目駅徒歩5分 OC 4.7万
+34%		 3.5万
北区		 0.0万 0.0万 0.8万 183.6万 0.3%
適正価格1209万 (割安)
収益還元(Cap4.5%)1065万
相場比較(北区)1425万
家賃根拠実家賃 4.7万/月 (2080円/㎡)
構造
利回り8.3%
NOI41.9万
管理費+修繕
頭金136.0万
諸費用47.6万
ローン2.85% / 15年
年間返済44.6万
CF/月(税前)-0.2万
回収年349.5年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 183.6万 183.6万
売却想定 1209万 1209万
CG（税後） 421.5万 319.4万
CF累計 0.0万 0.0万
合計 421.5万 319.4万
対手出し 229.6% 173.9%
06-29 大阪府大阪市 630万
割安 -40.1%		 422万
割安		 16㎡ 築51年(15年) 新福島 徒歩1分 OC 5.3万
+59%		 3.3万
福島		 0.3万 0.3万 1.0万 170.1万 2.5%
適正価格1052万 (割安)
収益還元(Cap4.5%)902万
相場比較(市全体)1278万
家賃根拠実家賃 5.3万/月 (2080円/㎡)
構造
利回り10.1%
NOI40.9万
管理費+修繕11,100円
頭金126.0万
諸費用44.1万
ローン2.85% / 15年
年間返済41.3万
CF/月(税前)-0.0万
回収年40.7年
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 170.1万 170.1万
売却想定 1052万 1052万
CG（税後） 336.3万 254.8万
CF累計 18.0万 18.0万
合計 354.3万 272.8万
対手出し 208.3% 160.4%
区分マンション 25
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
96 06-29 サニーハウス谷町 3380万円
やや割高 21.1%		 53.9㎡ 築44年(16年) — 谷町六丁目 徒歩4分 相談可 11.9万
中央区		 4.2% -5.5万 -6.4万 -2.7万 62.7万/㎡
適正価格2792万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2103万
相場比較(中央区)3251万
管理費+修繕22,400円
相場中央区 (2210円/㎡)11.9万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI95.4万
実質利回り2.82%
CF/月(税前)-9.6万
CF/月(税後)-5.5万
CCR-7.2%
回収年数∞
初期資金912.6万
年間返済210.7万
年間償却184.4万
節税効果+49.8万
CF赤字
95 NEW 東急ドエルアルス阿波座 2480万円
適正 4.8%		 47.53㎡ 築39年(21年) — 阿波座 徒歩6分 相談可 9.6万
阿波座		 4.6% -2.1万 -5.2万 -2.5万 52.2万/㎡
適正価格2366万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1673万
相場比較(市全体)2828万
管理費+修繕18,710円
相場阿波座 (2016円/㎡)9.6万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI75.9万
実質利回り3.06%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)-2.1万
CCR-3.9%
回収年数∞
初期資金669.6万
年間返済125.7万
年間償却99.2万
節税効果+23.9万
CF赤字
93 NEW エルベロワイヤル壱六 3290万円
やや割高 10.7%		 61.02㎡ 築44年(16年) — 阿波座 徒歩5分 相談可 11.1万
阿波座		 4.1% -5.5万 -6.4万 -2.8万 53.9万/㎡
適正価格2971万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1982万
相場比較(市全体)3631万
管理費+修繕20,080円
相場阿波座 (1820円/㎡)11.1万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI89.9万
実質利回り2.73%
CF/月(税前)-9.6万
CF/月(税後)-5.5万
CCR-7.4%
回収年数∞
初期資金888.3万
年間返済205.0万
年間償却179.4万
節税効果+49.4万
CF赤字
93 06-28 カサ高津1番館 2699万円
やや割高 14.8%		 45.36㎡ 築45年(15年) — 谷町九丁目 徒歩4分 相談可 10.0万
中央区		 4.5% -4.8万 -4.8万 -1.9万 59.5万/㎡
適正価格2352万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1776万
相場比較(中央区)2736万
管理費+修繕18,600円
相場中央区 (2210円/㎡)10.0万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI80.6万
実質利回り2.99%
CF/月(税前)-8.0万
CF/月(税後)-4.8万
CCR-8.0%
回収年数∞
初期資金728.7万
年間返済177.1万
年間償却147.2万
節税効果+38.5万
CF赤字
92 05-19 グリーンシティＯＳＡＫＡ　１号棟 2480万円
やや割高 16.1%		 40.0㎡ 築40年(20年) — 野田 徒歩10分 相談可 9.2万
福島		 4.5% -2.3万 -5.0万 -2.3万 62.0万/㎡
適正価格2137万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1772万
相場比較(市全体)2380万
管理費+修繕11,880円
相場福島 (2304円/㎡)9.2万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI80.4万
実質利回り3.24%
CF/月(税前)-4.2万
CF/月(税後)-2.3万
CCR-4.1%
回収年数∞
初期資金669.6万
年間返済130.3万
年間償却99.2万
節税効果+22.6万
CF赤字
90 06-21 エステムプラザ梅田・中崎町 4580万円
やや割高 27.3%		 52.87㎡ 築22年(35年) — 中崎町 徒歩3分 相談可 13.9万
北区		 3.6% -2.2万 -13.4万 -8.5万 86.6万/㎡
適正価格3599万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2498万
相場比較(北区)4333万
管理費+修繕24,260円
相場北区 (2624円/㎡)13.9万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI113.3万
実質利回り2.47%
CF/月(税前)-4.3万
CF/月(税後)-2.2万
CCR-2.1%
回収年数∞
初期資金1236.6万
年間返済165.6万
年間償却94.8万
節税効果+25.8万
CF赤字
90 06-22 アルカディーナ天満橋リバーサイド 4998万円
割高 68.2%		 56.28㎡ 築26年(34年) — 桜ノ宮 徒歩5分 相談可 13.4万
天満		 3.2% -3.2万 -15.2万 -9.8万 88.8万/㎡
適正価格2971万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2403万
相場比較(市全体)3349万
管理費+修繕23,640円
相場天満 (2378円/㎡)13.4万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI109.0万
実質利回り2.18%
CF/月(税前)-6.2万
CF/月(税後)-3.2万
CCR-2.9%
回収年数∞
初期資金1349.5万
年間返済183.8万
年間償却115.3万
節税効果+36.1万
CF赤字
90 06-17 フルーレ南堀江 2250万円
適正 -3.6%		 49.71㎡ 築49年(15年) — 桜川 徒歩4分 相談可 10.7万
西区		 5.7% -2.1万 -2.1万 0.3万 45.3万/㎡
適正価格2334万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1943万
相場比較(西区)2594万
管理費+修繕17,760円
相場西区 (2145円/㎡)10.7万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI88.2万
実質利回り3.92%
CF/月(税前)-5.0万
CF/月(税後)-2.1万
CCR-4.2%
回収年数∞
初期資金607.5万
年間返済147.6万
年間償却150.0万
節税効果+33.9万
CF赤字
90 05-19 セレッソコート南堀江マルティア 4380万円
割高 65.8%		 53.0㎡ 築26年(34年) — 桜川 徒歩4分 相談可 14.3万
西区		 3.9% -1.9万 -12.4万 -7.6万 82.6万/㎡
適正価格2641万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2456万
相場比較(西区)2765万
管理費+修繕29,800円
相場西区 (2706円/㎡)14.3万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI111.5万
実質利回り2.55%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)-1.9万
CCR-1.9%
回収年数∞
初期資金1182.6万
年間返済161.0万
年間償却101.1万
節税効果+26.8万
CF赤字
88 05-19 ビーバードルチェ阿波座 2999万円
やや割高 12.3%		 54.03㎡ 築38年(22年) — 九条 徒歩12分 相談可 12.8万
西区		 5.1% -1.2万 -5.4万 -2.1万 55.5万/㎡
適正価格2671万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2449万
相場比較(西区)2819万
管理費+修繕17,290円
相場西区 (2376円/㎡)12.8万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI111.1万
実質利回り3.7%
CF/月(税前)-3.0万
CF/月(税後)-1.2万
CCR-1.8%
回収年数∞
初期資金809.7万
年間返済146.9万
年間償却112.5万
節税効果+20.9万
CF赤字
88 05-19 大阪府大阪市 2LDK 3050万円
やや割高 13.1%		 56.91㎡ 築44年(16年) — 西長堀 徒歩4分 相談可 10.0万
西長堀		 3.9% -5.5万 -6.4万 -3.0万 53.6万/㎡
適正価格2697万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)1664万
相場比較(市全体)3386万
管理費+修繕22,500円
相場西長堀 (1755円/㎡)10.0万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI75.5万
実質利回り2.48%
CF/月(税前)-9.5万
CF/月(税後)-5.5万
CCR-8.1%
回収年数∞
初期資金823.5万
年間返済190.1万
年間償却166.4万
節税効果+48.1万
CF赤字
88 05-19 ニューライフ高麗橋 2850万円
適正 8.4%		 51.59㎡ 築40年(20年) — 北浜 徒歩6分 相談可 11.5万
北浜		 4.8% -2.8万 -5.9万 -2.8万 55.2万/㎡
適正価格2630万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1970万
相場比較(市全体)3070万
管理費+修繕24,010円
相場北浜 (2232円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI89.4万
実質利回り3.14%
CF/月(税前)-5.0万
CF/月(税後)-2.8万
CCR-4.3%
回収年数∞
初期資金769.5万
年間返済149.7万
年間償却114.0万
節税効果+26.9万
CF赤字
87 06-24 ノバカネイチ同心町 3798万円
割高 49.3%		 54.1㎡ 築42年(18年) — 天満 徒歩9分 相談可 10.2万
天満		 3.2% -7.4万 -10.2万 -6.0万 70.2万/㎡
適正価格2544万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)1532万
相場比較(市全体)3219万
管理費+修繕29,230円
相場天満 (1885円/㎡)10.2万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI69.6万
実質利回り1.83%
CF/月(税前)-12.2万
CF/月(税後)-7.4万
CCR-8.7%
回収年数∞
初期資金1025.5万
年間返済216.0万
年間償却175.3万
節税効果+57.7万
CF赤字
87 06-09 メゾン南堀江 3180万円
適正 2.7%		 62.15㎡ 築46年(15年) — 西長堀 徒歩5分 相談可 10.9万
西長堀		 4.1% -5.0万 -5.0万 -1.5万 51.2万/㎡
適正価格3096万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)2194万
相場比較(市全体)3698万
管理費+修繕10,450円
相場西長堀 (1755円/㎡)10.9万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI99.5万
実質利回り3.13%
CF/月(税前)-9.1万
CF/月(税後)-5.0万
CCR-7.0%
回収年数∞
初期資金858.6万
年間返済208.6万
年間償却190.8万
節税効果+49.2万
CF赤字
85 06-21 ライオンズマンション新梅田第2 4480万円
やや割高 11.8%		 57.97㎡ 築26年(34年) — 中津 徒歩10分 相談可 15.2万
北区		 4.1% -0.9万 -11.7万 -6.8万 77.3万/㎡
適正価格4007万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2890万
相場比較(北区)4751万
管理費+修繕20,910円
相場北区 (2624円/㎡)15.2万/月
金利/期間2.85% / 34年
NOI131.1万
実質利回り2.93%
CF/月(税前)-2.8万
CF/月(税後)-0.9万
CCR-0.9%
回収年数∞
初期資金1209.6万
年間返済164.7万
年間償却103.4万
節税効果+22.3万
CF赤字
85 06-24 ビーバードルチェ阿波座 1980万円
適正 -14.5%		 47.62㎡ 築38年(22年) — 九条 徒歩8分 相談可 8.6万
九条		 5.2% -1.0万 -3.8万 -1.6万 41.6万/㎡
適正価格2315万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1538万
相場比較(市全体)2833万
管理費+修繕15,180円
相場九条 (1800円/㎡)8.6万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI69.8万
実質利回り3.52%
CF/月(税前)-2.3万
CF/月(税後)-1.0万
CCR-2.3%
回収年数∞
初期資金534.6万
年間返済97.0万
年間償却74.2万
節税効果+14.9万
CF赤字
85 06-21 リーガル岡崎橋 4050万円
割高 53.6%		 47.7㎡ 築12年(35年) — 阿波座 徒歩4分 相談可 12.3万
阿波座		 3.6% -2.1万 -12.0万 -7.6万 84.9万/㎡
適正価格2637万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2335万
相場比較(市全体)2838万
管理費+修繕16,900円
相場阿波座 (2576円/㎡)12.3万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI105.9万
実質利回り2.61%
CF/月(税前)-3.4万
CF/月(税後)-2.1万
CCR-2.3%
回収年数∞
初期資金1093.5万
年間返済146.4万
年間償却65.7万
節税効果+15.6万
CF赤字
85 06-14 グランドヴィラ境川 2680万円
適正 3.6%		 53.46㎡ 築37年(23年) — 九条 徒歩7分 相談可 9.6万
九条		 4.3% -2.2万 -6.3万 -3.3万 50.1万/㎡
適正価格2587万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1697万
相場比較(市全体)3181万
管理費+修繕18,150円
相場九条 (1800円/㎡)9.6万/月
金利/期間2.85% / 23年
NOI77.0万
実質利回り2.87%
CF/月(税前)-4.2万
CF/月(税後)-2.2万
CCR-3.7%
回収年数∞
初期資金723.6万
年間返済127.2万
年間償却94.6万
節税効果+23.6万
CF赤字
85 06-28 ジャルダン大阪壱番館 【ペット飼育可】 4580万円
割高 48.0%		 59.85㎡ 築25年(35年) — 阿波座 徒歩1分 相談可 13.7万
阿波座		 3.6% -2.3万 -13.5万 -8.5万 76.5万/㎡
適正価格3095万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2396万
相場比較(市全体)3561万
管理費+修繕26,960円
相場阿波座 (2296円/㎡)13.7万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI108.7万
実質利回り2.37%
CF/月(税前)-4.7万
CF/月(税後)-2.3万
CCR-2.2%
回収年数∞
初期資金1236.6万
年間返済165.6万
年間償却101.8万
節税効果+29.2万
CF赤字
82 05-26 西道頓堀コーポ 3280万円
適正 -4.5%		 69.61㎡ 築52年(15年) — 西長堀 徒歩6分 相談可 12.2万
西長堀		 4.5% -4.3万 -4.3万 -0.8万 47.1万/㎡
適正価格3433万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)2369万
相場比較(市全体)4142万
管理費+修繕15,000円
相場西長堀 (1755円/㎡)12.2万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI107.4万
実質利回り3.28%
CF/月(税前)-9.0万
CF/月(税後)-4.3万
CCR-5.9%
回収年数∞
初期資金885.6万
年間返済215.2万
年間償却218.7万
節税効果+55.8万
CF赤字
82 05-22 ノバカネイチ阿波座2番館 2200万円
適正 -1.2%		 46.8㎡ 築43年(17年) — 九条 徒歩8分 — 7.6万
九条		 4.1% -3.2万 -4.4万 -2.0万 47.0万/㎡
適正価格2226万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1387万
相場比較(市全体)2785万
管理費+修繕12,620円
相場九条 (1625円/㎡)7.6万/月
金利/期間2.85% / 17年
NOI62.9万
実質利回り2.86%
CF/月(税前)-5.7万
CF/月(税後)-3.2万
CCR-6.5%
回収年数∞
初期資金594.0万
年間返済130.8万
年間償却110.0万
節税効果+29.2万
CF赤字
82 06-28 アルス心斎橋 4898万円
割高 106.6%		 45.41㎡ 築24年(35年) — 長堀橋 徒歩4分 相談可 11.5万
長堀橋		 2.8% -4.3万 -16.3万 -11.0万 108万/㎡
適正価格2371万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)1874万
相場比較(市全体)2702万
管理費+修繕27,860円
相場長堀橋 (2542円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI85.1万
実質利回り1.74%
CF/月(税前)-7.7万
CF/月(税後)-4.3万
CCR-3.9%
回収年数∞
初期資金1322.5万
年間返済177.1万
年間償却108.8万
節税効果+40.6万
CF赤字
82 05-25 大手前ハウス 2380万円
適正 3.1%		 50.43㎡ 築44年(16年) — 天満橋 徒歩3分 相談可 9.5万
天満		 4.8% -4.4万 -5.0万 -2.5万 47.2万/㎡
適正価格2307万 (適正)
収益還元(Cap4.5%)1267万
相場比較(市全体)3001万
管理費+修繕33,290円
相場天満 (1885円/㎡)9.5万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI57.6万
実質利回り2.42%
CF/月(税前)-7.6万
CF/月(税後)-4.4万
CCR-8.2%
回収年数∞
初期資金642.6万
年間返済148.3万
年間償却129.8万
節税効果+37.9万
CF赤字
82 05-19 アルス心斎橋ＵＮＡＧＩＤＡＮＩ 4380万円
割高 71.9%		 45.51㎡ 築22年(35年) — 心斎橋 徒歩6分 相談可 12.3万
心斎橋		 3.4% -2.3万 -13.1万 -8.3万 96.2万/㎡
適正価格2548万 (割高)
収益還元(Cap4.5%)2309万
相場比較(市全体)2708万
管理費+修繕18,100円
相場心斎橋 (2706円/㎡)12.3万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI104.7万
実質利回り2.39%
CF/月(税前)-4.5万
CF/月(税後)-2.3万
CCR-2.4%
回収年数∞
初期資金1182.6万
年間返済158.3万
年間償却90.6万
節税効果+25.7万
CF赤字
81 06-24 谷町セントラルハイツ 3380万円
やや割高 16.6%		 56.04㎡ 築48年(15年) — 谷町六丁目 徒歩2分 相談可 12.4万
中央区		 4.4% -5.1万 -5.1万 -1.5万 60.3万/㎡
適正価格2900万 (やや割高)
収益還元(Cap4.5%)2179万
相場比較(中央区)3380万
管理費+修繕23,556円
相場中央区 (2210円/㎡)12.4万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI98.9万
実質利回り2.93%
CF/月(税前)-10.2万
CF/月(税後)-5.1万
CCR-6.8%
回収年数∞
初期資金912.6万
年間返済221.8万
年間償却225.3万
節税効果+61.0万
CF赤字
一棟もの 12
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
90 NEW 大阪府大阪市 2億7000万円 8.5% 築35年(25年) S造 31 海老江 徒歩7分 224.2万 81.4万 34.5万 64.0万 27.7万/㎡
金利/期間2.85% / 25年
相場福島224.2万/月
NOI1701.5万
実質利回り6.3%
CF/月(税前)41.0万
CF/月(税後)81.4万
CCR13.4%
回収年数7.5年
初期資金7290.0万
年間返済1209.0万
年間償却2700.0万
節税効果+484.2万
高CF物件
77 NEW ST想定利回り10.34％・4階建・9戸 2億円 5.0% 築10年(35年) RC造 6 日本橋 徒歩7分 72.0万 2.2万 -46.9万 -25.0万 94.4万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場中央区72.0万/月
NOI744.0万
実質利回り3.72%
CF/月(税前)1.8万
CF/月(税後)2.2万
CCR0.5%
回収年数200.2年
初期資金5400.0万
年間返済722.9万
年間償却307.7万
節税効果+5.9万
薄利
75 NEW デイズ鏡川 3億円 7.1% 築36年(24年) S造9階建 35 九条 歩7分 144.1万 69.6万 20.8万 53.5万 37.5万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場九条144.1万/月
NOI1589.2万
実質利回り5.3%
CF/月(税前)17.3万
CF/月(税後)69.6万
CCR10.3%
回収年数9.7年
初期資金8100.0万
年間返済1381.8万
年間償却3000.0万
節税効果+628.4万
安定CF
65 06-29 大阪府大阪市 木造 3300万円 5.2% 築7年(35年) 木造3階建 2 海老江 徒歩8分 18.0万 2.5万 -5.6万 -2.0万 58.6万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場福島18.0万/月
NOI127.9万
実質利回り3.88%
CF/月(税前)0.7万
CF/月(税後)2.5万
CCR3.4%
回収年数29.7年
初期資金891.0万
年間返済119.3万
年間償却123.8万
節税効果+21.3万
薄利
64 NEW 大阪府大阪市 1億1200万円 6.5% 築45年(15年) S造4階建 9 海老江 歩5分 79.1万 4.8万 4.8万 17.0万 29.5万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場福島79.1万/月
NOI542.5万
実質利回り4.84%
CF/月(税前)-16.0万
CF/月(税後)4.8万
CCR1.9%
回収年数52.5年
初期資金3024.0万
年間返済734.8万
年間償却1120.0万
節税効果+249.9万
CF赤字
64 NEW プレアール長柄 1億1000万円 5.3% 築38年(22年) S造6階建 11 天神橋筋六丁目 歩11分 38.0万 14.4万 -0.8万 11.2万 66.7万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場北区38.0万/月
NOI437.8万
実質利回り3.98%
CF/月(税前)-8.4万
CF/月(税後)14.4万
CCR5.8%
回収年数17.2年
初期資金2970.0万
年間返済538.9万
年間償却1100.0万
節税効果+273.9万
CF赤字
60 NEW 大阪市中央区1棟マンション 1億7000万円 4.5% 築54年(15年) RC造5階建 5 谷町九丁目 歩5分 57.6万 -21.5万 -21.5万 -3.0万 65.2万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場中央区57.6万/月
NOI573.0万
実質利回り3.37%
CF/月(税前)-45.2万
CF/月(税後)-21.5万
CCR-5.6%
回収年数∞
初期資金4590.0万
年間返済1115.3万
年間償却1133.3万
節税効果+284.4万
CF赤字
58 NEW 大阪市中央区1棟マンション 1億7500万円 6.7% 築48年(15年) S造5階建 14 谷町六丁目 歩9分 71.0万 9.2万 9.2万 28.3万 54.5万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場中央区71.0万/月
NOI877.5万
実質利回り5.01%
CF/月(税前)-22.6万
CF/月(税後)9.2万
CCR2.4%
回収年数42.6年
初期資金4725.0万
年間返済1148.1万
年間償却1750.0万
節税効果+381.4万
CF赤字
57 NEW 大阪府大阪市 S造 0億9980万円 4.8% 築32年(28年) S造5階建 3 寺田町 歩2分 34.9万 10.8万 -9.2万 1.6万 57.7万/㎡
金利/期間2.85% / 28年
相場天王寺34.9万/月
NOI358.6万
実質利回り3.59%
CF/月(税前)-4.6万
CF/月(税後)10.8万
CCR4.8%
回収年数20.8年
初期資金2694.6万
年間返済414.2万
年間償却748.5万
節税効果+185.2万
CF赤字
55 NEW 大阪府大阪市 2億3000万円 ≈11.0% 築36年(24年) S造 44 野田阪神 徒歩9分 211.0万 92.2万 54.7万 79.8万 25.1万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場福島211.0万/月
NOI1883.6万
実質利回り8.19%
CF/月(税前)68.7万
CF/月(税後)92.2万
CCR17.8%
回収年数5.6年
初期資金6210.0万
年間返済1059.4万
年間償却2300.0万
節税効果+282.2万
高CF物件
52 NEW 堺市南区宮山台4丁 1億4500万円 5.9% 築53年(15年) S造 12 中津 徒歩10分 86.0万 2.4万 2.4万 18.2万 35.1万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場北区86.0万/月
NOI636.5万
実質利回り4.39%
CF/月(税前)-26.2万
CF/月(税後)2.4万
CCR0.7%
回収年数137.6年
初期資金3915.0万
年間返済951.3万
年間償却1450.0万
節税効果+343.2万
CF赤字
44 NEW 大阪府大阪市 1億1200万円 6.8% 築50年(15年) S造5階建 8 大国町 歩4分 66.9万 6.2万 6.2万 18.4万 33.7万/㎡
金利/期間2.85% / 15年
相場浪速区66.9万/月
NOI565.8万
実質利回り5.05%
CF/月(税前)-14.1万
CF/月(税後)6.2万
CCR2.4%
回収年数40.9年
初期資金3024.0万
年間返済734.8万
年間償却1120.0万
節税効果+242.9万
CF赤字
収益物件 2 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
06-15 サヴォイ 310万
割安 -53.8%		 360万
割安
⚠家賃乖離		 17㎡ 築37年(23年) 唐人町 徒歩7分 OC 1.8万
-44%		 3.3万
唐人町		 0.2万 -0.3万 0.0万 83.7万 2.4%
適正価格670万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)664万
相場比較(市全体)680万
家賃根拠実家賃 1.8万/月 (1872円/㎡)
構造
利回り7.0%
NOI16.1万
管理費+修繕
頭金62.0万
諸費用21.7万
ローン2.85% / 23年
年間返済14.7万
CF/月(税前)0.1万
回収年42.0年
📊 5年トータルリターン ⚠ 家賃乖離あり
ローン+家賃改定 ローン+実家賃 ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 83.7万 5年 / 83.7万 83.7万
売却想定 670万 456万 456万
CG（税後） 286.9万 116.3万 88.1万
CF累計 12.0万 12.0万 12.0万
合計 298.9万 128.3万 100.1万
対手出し 357.1% 153.3% 119.6%
→ 家賃増額の可否を不動産業者に要確認（実家賃 1.8万/月 vs 相場 3.3万/月）　詳細戦略・通知テンプレート →
📋 家賃改善シナリオ（交渉優先順）
優先 手段 コスト 効果 タイミング 確認事項
① 段階的値上げ 0円 1.8万 → 2.3万 → 2.8万 → 3.2万 更新毎（3段階） 契約更新日・過去の値上げ履歴
② 定期借家へ切替 交渉コスト 期間満了で確実退居 テナント合意時 現契約形態（普通/定期）
③ 立退料で合意解約 10.8万 3.3万で再募集 → 年+17.3万 7ヶ月で回収 テナントの意向・管理会社の見解
06-22 エステート・モア平尾駅前通り 1290万
割安 -43.1%		 978万
割安		 72㎡ 築45年(15年) 高宮 徒歩7分 空 — 7.0万
高宮		 -0.9万 -0.9万 0.5万 348.3万 -3.1%
適正価格2268万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1435万
相場比較(市全体)2824万
家賃根拠相場高宮 7.0万/月 (975円/㎡)
構造
利回り6.5%
NOI62.8万
管理費+修繕
頭金258.0万
諸費用90.3万
ローン2.85% / 15年
年間返済84.6万
CF/月(税前)-1.8万
回収年∞
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 348.3万 348.3万
売却想定 2268万 2268万
CG（税後） 779.3万 590.4万
CF累計 -54.0万 -54.0万
合計 725.3万 536.4万
対手出し 208.2% 154.0%
区分マンション 25
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
105 05-24 ツインタワー博多駅前 ３０２ 3780万円
適正 -0.3%		 67.46㎡ 築2年(35年) — 博多 徒歩8分 / 博多 徒歩9分 / 博多 徒歩9分 可 20.2万
博多		 6.4% 3.5万 -5.8万 -1.7万 56.0万/㎡
適正価格3792万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)3901万
相場比較(市全体)3719万
管理費+修繕9,500円
相場博多 (3000円/㎡)20.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI196.4万
実質利回り5.2%
CF/月(税前)5.0万
CF/月(税後)3.5万
CCR4.1%
回収年数24.4年
初期資金1020.6万
年間返済136.6万
年間償却50.4万
薄利
103 05-20 ダイナコート六本松 16-5 2890万円
適正 9.0%		 59.9㎡ 築43年(17年) — 桜坂 徒歩7分 / 六本松 徒歩7分 / 大濠公園 徒歩25分 可 10.9万
大濠公園		 4.5% -4.1万 -5.6万 -2.5万 48.2万/㎡
適正価格2652万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1676万
相場比較(市全体)3302万
管理費+修繕22,830円
相場大濠公園 (1820円/㎡)10.9万/月
金利/期間2.85% / 17年
NOI84.5万
実質利回り2.93%
CF/月(税前)-7.3万
CF/月(税後)-4.1万
CCR-6.3%
回収年数∞
初期資金780.3万
年間返済171.8万
年間償却144.5万
節税効果+37.8万
CF赤字
100 05-24 ふれんず物件(博多区) 3050万円
適正 6.5%		 52.98㎡ 築17年(35年) — 祇園 徒歩4分 / 櫛田神社前 徒歩5分 / 博多 徒歩8分 — 14.6万
博多		 5.8% 2.1万 -5.4万 -2.1万 57.6万/㎡
適正価格2863万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2777万
相場比較(市全体)2920万
管理費+修繕8,600円
相場博多 (2760円/㎡)14.6万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI139.8万
実質利回り4.58%
CF/月(税前)2.5万
CF/月(税後)2.1万
CCR3.0%
回収年数32.8年
初期資金823.5万
年間返済110.2万
年間償却55.5万
薄利
99 06-24 グランフォーレラグゼ博多 3480万円
割高 44.2%		 47.02㎡ 築13年(35年) — 呉服町 徒歩9分 相談可 12.1万
呉服町		 4.2% -0.7万 -9.3万 -5.5万 74.0万/㎡
適正価格2413万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)2145万
相場比較(市全体)2592万
管理費+修繕13,600円
相場呉服町 (2576円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI108.0万
実質利回り3.1%
CF/月(税前)-1.5万
CF/月(税後)-0.7万
CCR-0.9%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済125.8万
年間償却58.0万
節税効果+8.8万
CF赤字
98 05-24 ふれんず物件(博多区) 2680万円
割高 43.0%		 40.75㎡ 築34年(26年) — 呉服町 徒歩13分 / 中洲川端 徒歩19分 / 中洲川端 徒歩19分 可 8.8万
博多		 3.9% -2.2万 -7.1万 -4.2万 65.8万/㎡
適正価格1874万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1316万
相場比較(市全体)2246万
管理費+修繕19,990円
相場博多 (2160円/㎡)8.8万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI66.4万
実質利回り2.48%
CF/月(税前)-4.2万
CF/月(税後)-2.2万
CCR-3.7%
回収年数∞
初期資金723.6万
年間返済116.8万
年間償却84.6万
節税効果+23.8万
CF赤字
97 06-23 ふれんず物件(博多区) 2999万円
やや割高 15.3%		 52.55㎡ 築27年(33年) — 中洲川端 徒歩2分 / 呉服町 徒歩8分 / 博多 徒歩21分 — 12.1万
中洲川端		 4.8% 0.5万 -6.5万 -3.3万 57.1万/㎡
適正価格2602万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)2159万
相場比較(市全体)2897万
管理費+修繕12,600円
相場中洲川端 (2296円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 33年
NOI108.8万
実質利回り3.63%
CF/月(税前)-0.3万
CF/月(税後)0.5万
CCR0.7%
回収年数135.3年
初期資金809.7万
年間返済112.2万
年間償却72.0万
節税効果+9.5万
CF赤字
93 06-19 シティマンション薬院Ⅱ 2690万円
やや割高 24.9%		 48.8㎡ 築41年(19年) — 薬院 徒歩5分 — 8.9万
薬院		 4.0% -3.8万 -6.3万 -3.4万 55.1万/㎡
適正価格2154万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1351万
相場比較(市全体)2690万
管理費+修繕19,184円
相場薬院 (1820円/㎡)8.9万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI68.2万
実質利回り2.53%
CF/月(税前)-6.5万
CF/月(税後)-3.8万
CCR-6.3%
回収年数∞
初期資金726.3万
年間返済146.8万
年間償却115.3万
節税効果+32.5万
CF赤字
93 05-20 西鉄バス　薬院駅前 4分 2820万円
割高 30.3%		 48.8㎡ 築45年(15年) — 薬院 徒歩4分 / 薬院 徒歩5分 / 渡辺通 徒歩11分 — 8.9万
渡辺通		 3.8% -5.9万 -5.9万 -2.8万 57.8万/㎡
適正価格2165万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1377万
相場比較(市全体)2690万
管理費+修繕18,100円
相場渡辺通 (1820円/㎡)8.9万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI69.5万
実質利回り2.46%
CF/月(税前)-9.6万
CF/月(税後)-5.9万
CCR-9.3%
回収年数∞
初期資金761.4万
年間返済185.0万
年間償却153.8万
節税効果+44.6万
CF赤字
92 05-20 天神南ハイツ 204 1430万円
割安 -26.3%		 44.77㎡ 築42年(18年) — 渡辺通 徒歩8分 / 薬院 徒歩12分 / 西鉄平尾 徒歩15分 — 7.0万
西鉄平尾		 5.9% -0.9万 -2.0万 -0.4万 31.9万/㎡
適正価格1940万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1149万
相場比較(市全体)2468万
管理費+修繕11,500円
相場西鉄平尾 (1560円/㎡)7.0万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI57.9万
実質利回り4.05%
CF/月(税前)-1.9万
CF/月(税後)-0.9万
CCR-2.9%
回収年数∞
初期資金386.1万
年間返済81.3万
年間償却66.0万
節税効果+12.2万
CF赤字
91 06-16 ライオンズマンション博多駅南第2 205 2680万円
やや割高 20.9%		 48.19㎡ 築38年(22年) — 博多 徒歩12分 / 博多 徒歩14分 可 10.4万
博多		 4.7% -2.3万 -6.0万 -3.1万 55.6万/㎡
適正価格2216万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1557万
相場比較(市全体)2656万
管理費+修繕23,590円
相場博多 (2160円/㎡)10.4万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI78.6万
実質利回り2.93%
CF/月(税前)-4.4万
CF/月(税後)-2.3万
CCR-3.8%
回収年数∞
初期資金723.6万
年間返済131.3万
年間償却100.5万
節税効果+24.9万
CF赤字
91 05-20 103大稲マンション 706 2000万円
適正 -17.6%		 55.62㎡ 築42年(18年) — 薬院大通 徒歩1分 / 薬院 徒歩9分 / 薬院 徒歩9分 — 10.1万
薬院		 6.1% -1.7万 -3.2万 -1.0万 36.0万/㎡
適正価格2426万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1466万
相場比較(市全体)3066万
管理費+修繕24,960円
相場薬院 (1820円/㎡)10.1万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI74.0万
実質利回り3.7%
CF/月(税前)-3.3万
CF/月(税後)-1.7万
CCR-3.8%
回収年数∞
初期資金540.0万
年間返済113.7万
年間償却92.3万
節税効果+19.2万
CF赤字
91 06-01 高宮マンション 538 1780万円
適正 -13.3%		 48.33㎡ 築36年(24年) — 西鉄平尾 徒歩5分 / 薬院 徒歩17分 / 薬院 徒歩17分 — 8.4万
西鉄平尾		 5.6% -1.0万 -3.9万 -1.9万 36.8万/㎡
適正価格2053万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1136万
相場比較(市全体)2664万
管理費+修繕23,670円
相場西鉄平尾 (1728円/㎡)8.4万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI57.3万
実質利回り3.22%
CF/月(税前)-2.0万
CF/月(税後)-1.0万
CCR-2.5%
回収年数∞
初期資金480.6万
年間返済82.0万
年間償却59.3万
節税効果+12.8万
CF赤字
90 06-22 グランピア竹下 2590万円
適正 9.2%		 51.84㎡ 築42年(18年) — 竹下 徒歩4分 相談可 10.1万
博多		 4.7% -3.0万 -4.9万 -2.0万 50.0万/㎡
適正価格2372万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1642万
相場比較(市全体)2858万
管理費+修繕17,500円
相場博多 (1950円/㎡)10.1万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI82.8万
実質利回り3.2%
CF/月(税前)-5.4万
CF/月(税後)-3.0万
CCR-5.1%
回収年数∞
初期資金699.3万
年間返済147.3万
年間償却119.5万
節税効果+28.7万
CF赤字
90 06-19 グランフォーレ大橋駅前レジデンス 4980万円
割高 104.9%		 50.57㎡ 築4年(35年) — 大橋 徒歩2分 相談可 10.1万
大橋		 2.4% -4.9万 -17.1万 -11.7万 98.5万/㎡
適正価格2431万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1895万
相場比較(市全体)2788万
管理費+修繕7,000円
相場大橋 (2000円/㎡)10.1万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI95.4万
実質利回り1.92%
CF/月(税前)-7.0万
CF/月(税後)-4.9万
CCR-4.3%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却69.5万
節税効果+26.3万
CF赤字
90 05-24 ふれんず物件(博多区) 3290万円
割高 68.7%		 44.66㎡ 築37年(23年) — 千代県庁口 徒歩3分 / 吉塚 徒歩12分 / 祇園 徒歩16分 — 7.7万
千代県庁口		 2.8% -4.8万 -9.7万 -6.1万 73.7万/㎡
適正価格1950万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1182万
相場比較(市全体)2462万
管理費+修繕16,330円
相場千代県庁口 (1728円/㎡)7.7万/月
金利/期間2.85% / 23年
NOI59.6万
実質利回り1.81%
CF/月(税前)-8.0万
CF/月(税後)-4.8万
CCR-6.4%
回収年数∞
初期資金888.3万
年間返済156.1万
年間償却116.1万
節税効果+39.5万
CF赤字
90 05-20 ふれんず物件(中央区) 1750万円
適正 -13.2%		 43.5㎡ 築41年(19年) — 赤坂 徒歩6分 / 天神 徒歩8分 / 中洲川端 徒歩16分 — 7.9万
中洲川端		 5.4% -0.8万 -2.5万 -0.5万 40.2万/㎡
適正価格2016万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1442万
相場比較(市全体)2398万
管理費+修繕7,200円
相場中洲川端 (1820円/㎡)7.9万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI72.7万
実質利回り4.15%
CF/月(税前)-1.9万
CF/月(税後)-0.8万
CCR-2.2%
回収年数∞
初期資金472.5万
年間返済95.5万
年間償却75.0万
節税効果+12.7万
CF赤字
90 05-21 福岡市中央区 3LDK 4580万円
割高 39.3%		 61.29㎡ 築5年(35年) — 薬院 徒歩6分 / 薬院 徒歩6分 相談可 17.2万
薬院		 4.5% -0.3万 -11.6万 -6.6万 74.7万/㎡
適正価格3287万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)3150万
相場比較(市全体)3378万
管理費+修繕14,630円
相場薬院 (2800円/㎡)17.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI158.6万
実質利回り3.46%
CF/月(税前)-0.6万
CF/月(税後)-0.3万
CCR-0.3%
回収年数∞
初期資金1236.6万
年間返済165.6万
年間償却63.9万
節税効果+2.9万
CF赤字
88 05-19 福岡県福岡市 3LDK 3390万円
適正 7.3%		 69.51㎡ 築41年(19年) — 博多 徒歩15分 相談可 13.6万
博多		 4.8% -3.5万 -6.6万 -2.9万 48.8万/㎡
適正価格3160万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2152万
相場比較(市全体)3832万
管理費+修繕25,555円
相場博多 (1950円/㎡)13.6万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI108.5万
実質利回り3.2%
CF/月(税前)-6.4万
CF/月(税後)-3.5万
CCR-4.6%
回収年数∞
初期資金915.3万
年間返済185.0万
年間償却145.3万
節税効果+34.2万
CF赤字
88 05-24 皐月マンション奈良屋 302 1999万円
適正 -17.5%		 53.28㎡ 築36年(24年) — 呉服町 徒歩8分 / 中洲川端 徒歩11分 / 中洲川端 徒歩11分 — 10.7万
中洲川端		 6.4% -0.0万 -3.3万 -1.1万 37.5万/㎡
適正価格2422万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1649万
相場比較(市全体)2937万
管理費+修繕22,600円
相場中洲川端 (2016円/㎡)10.7万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI83.2万
実質利回り4.16%
CF/月(税前)-0.7万
CF/月(税後)-0.0万
CCR-0.0%
回収年数∞
初期資金539.7万
年間返済92.1万
年間償却66.6万
節税効果+8.7万
CF赤字
88 05-20 ニューライフ天神 905 2799万円
やや割高 11.9%		 53.85㎡ 築42年(18年) — 天神 徒歩8分 / 天神南 徒歩10分 / 西鉄福岡（天神） 徒歩11分 — 11.2万
西鉄福岡		 4.8% -3.1万 -5.2万 -2.1万 52.0万/㎡
適正価格2502万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1804万
相場比較(市全体)2968万
管理費+修繕20,040円
相場西鉄福岡 (2080円/㎡)11.2万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI91.0万
実質利回り3.25%
CF/月(税前)-5.7万
CF/月(税後)-3.1万
CCR-5.0%
回収年数∞
初期資金755.7万
年間返済159.2万
年間償却129.2万
節税効果+30.6万
CF赤字
88 05-20 ふれんず物件(中央区) 2992万円
やや割高 22.6%		 52.8㎡ 築44年(16年) — 薬院 徒歩6分 / 薬院 徒歩6分 / 西鉄福岡（天神） 徒歩11分 — 11.0万
西鉄福岡		 4.4% -4.6万 -5.5万 -2.2万 56.7万/㎡
適正価格2441万 (やや割高)
収益還元(Cap5.0%)1738万
相場比較(市全体)2910万
管理費+修繕20,930円
相場西鉄福岡 (2080円/㎡)11.0万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI87.6万
実質利回り2.93%
CF/月(税前)-8.2万
CF/月(税後)-4.6万
CCR-6.9%
回収年数∞
初期資金807.8万
年間返済186.5万
年間償却163.2万
節税効果+43.1万
CF赤字
88 05-20 ロマネスク高宮 602 1975万円
適正 -12.2%		 53.19㎡ 築43年(17年) — 高宮 徒歩7分 / 西鉄平尾 徒歩8分 / 薬院 徒歩22分 — 8.3万
西鉄平尾		 5.0% -2.6万 -3.6万 -1.5万 37.1万/㎡
適正価格2248万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1223万
相場比較(市全体)2932万
管理費+修繕19,580円
相場西鉄平尾 (1560円/㎡)8.3万/月
金利/期間2.85% / 17年
NOI61.7万
実質利回り3.12%
CF/月(税前)-4.6万
CF/月(税後)-2.6万
CCR-5.8%
回収年数∞
初期資金533.2万
年間返済117.4万
年間償却98.8万
節税効果+24.6万
CF赤字
87 05-19 クレアランドマーク 3480万円
割高 71.9%		 40.43㎡ 築25年(35年) — 櫛田神社前 徒歩4分 相談可 9.9万
博多		 3.4% -1.5万 -10.1万 -6.3万 86.1万/㎡
適正価格2025万 (割高)
収益還元(Cap5.0%)1719万
相場比較(市全体)2229万
管理費+修繕12,900円
相場博多 (2460円/㎡)9.9万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI86.6万
実質利回り2.49%
CF/月(税前)-3.3万
CF/月(税後)-1.5万
CCR-1.9%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済125.8万
年間償却77.3万
節税効果+21.0万
CF赤字
87 05-24 ステイツ天神東 201 1998万円
適正 8.8%		 40.97㎡ 築44年(16年) — 呉服町 徒歩7分 / 中洲川端 徒歩10分 / 中洲川端 徒歩10分 — 7.5万
中洲川端		 4.5% -3.0万 -3.5万 -1.3万 48.8万/㎡
適正価格1837万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1205万
相場比較(市全体)2258万
管理費+修繕13,180円
相場中洲川端 (1820円/㎡)7.5万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI60.7万
実質利回り3.04%
CF/月(税前)-5.3万
CF/月(税後)-3.0万
CCR-6.6%
回収年数∞
初期資金539.5万
年間返済124.5万
年間償却109.0万
節税効果+28.1万
CF赤字
87 05-20 ふれんず物件(中央区) 3180万円
適正 -4.0%		 66.0㎡ 築40年(20年) — 薬院大通 徒歩9分 / 赤坂 徒歩10分 / 西鉄福岡（天神） 徒歩14分 — 15.2万
西鉄福岡		 5.7% -0.6万 -4.1万 -0.6万 48.2万/㎡
適正価格3311万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)2821万
相場比較(市全体)3638万
管理費+修繕11,700円
相場西鉄福岡 (2304円/㎡)15.2万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI142.1万
実質利回り4.47%
CF/月(税前)-2.1万
CF/月(税後)-0.6万
CCR-0.9%
回収年数∞
初期資金858.6万
年間返済167.0万
年間償却127.2万
節税効果+17.3万
CF赤字
一棟もの 15
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
100 NEW ジョイフル天神 0億8500万円 11.3% 築36年(24年) RC造4階建 28 八幡 歩15分 107.1万 21.0万 7.1万 16.4万 18.3万/㎡
金利/期間2.85% / 24年
相場天神107.1万/月
NOI714.6万
実質利回り8.41%
CF/月(税前)26.9万
CF/月(税後)21.0万
CCR11.0%
回収年数9.1年
初期資金2295.0万
年間返済391.5万
年間償却283.3万
安定CF
92 NEW 久留米市 9500万円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 82.6万 4.9万 -5.5万 4.9万 26.5万/㎡
金利/期間2.85% / 20年
相場中央区82.6万/月
NOI540.7万
実質利回り5.69%
CF/月(税前)3.5万
CF/月(税後)4.9万
CCR2.3%
回収年数43.8年
初期資金2565.0万
年間返済499.0万
年間償却380.0万
節税効果+16.8万
薄利
92 05-19 コートビレッヂ輝国(ヴィラ桜坂) 9500万円 7.7% 築40年(20年) RC造 16 六本松 徒歩10分 — 5.2万 -5.1万 5.2万 —
金利/期間2.85% / 20年
想定家賃/月
NOI547.1万
実質利回り5.76%
CF/月(税前)4.0万
CF/月(税後)5.2万
CCR2.5%
回収年数40.7年
初期資金2565.0万
年間返済499.0万
年間償却380.0万
節税効果+14.9万
薄利
85 NEW 福岡市南区　一棟マンション 1億8000万円 6.5% 築35年(25年) RC造5階建 20 竹下 歩9分 74.8万 7.8万 -23.5万 -3.8万 41.6万/㎡
金利/期間2.85% / 25年
相場南区74.8万/月
NOI865.1万
実質利回り4.81%
CF/月(税前)4.9万
CF/月(税後)7.8万
CCR1.9%
回収年数52.1年
初期資金4860.0万
年間返済806.0万
年間償却568.4万
節税効果+34.1万
薄利
85 05-19 箱崎4丁目一棟売マンション 7860万円 7.1% 築38年(22年) 鉄骨造 14 箱崎九大前 徒歩5分 — 16.3万 5.4万 14.0万 —
金利/期間2.85% / 22年
想定家賃/月
NOI415.8万
実質利回り5.29%
CF/月(税前)2.6万
CF/月(税後)16.3万
CCR9.2%
回収年数10.9年
初期資金2122.2万
年間返済385.1万
年間償却786.0万
節税効果+164.8万
薄利
82 NEW 北九州市門司区庄司町 1億2500万円 10.0% 築0年(35年) 木造 3 千代県庁口 徒歩2分 29.4万 32.0万 1.3万 15.0万 102万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場千代県庁口29.4万/月
NOI926.3万
実質利回り7.41%
CF/月(税前)39.5万
CF/月(税後)32.0万
CCR11.4%
回収年数8.8年
初期資金3375.0万
年間返済451.8万
年間償却340.9万
高CF物件
82 NEW カザリヤハイツ大橋 1億2000万円 7.8% 築38年(22年) RC造3階建 24 大橋 歩13分 49.2万 9.8万 -6.8万 6.3万 35.1万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場大橋49.2万/月
NOI698.2万
実質利回り5.82%
CF/月(税前)9.2万
CF/月(税後)9.8万
CCR3.6%
回収年数27.5年
初期資金3240.0万
年間返済587.9万
年間償却450.0万
節税効果+7.6万
薄利
82 05-19 早良区西新 鉄骨22戸 1億1000万円 8.0% 築39年(21年) 鉄骨造 22 西新 徒歩7分 — 25.3万 11.6万 23.6万 —
金利/期間2.85% / 21年
想定家賃/月
NOI650.6万
実質利回り5.91%
CF/月(税前)7.8万
CF/月(税後)25.3万
CCR10.2%
回収年数9.8年
初期資金2970.0万
年間返済557.4万
年間償却1100.0万
節税効果+210.1万
薄利
82 05-19 東区アパート（箱崎宮前） 6980万円 9.1% 築20年(35年) 木造 9 箱崎宮前 徒歩6分 — 27.9万 10.7万 18.4万 —
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃/月
NOI471.0万
実質利回り6.75%
CF/月(税前)18.2万
CF/月(税後)27.9万
CCR17.8%
回収年数5.6年
初期資金1884.6万
年間返済252.3万
年間償却698.0万
節税効果+115.8万
安定CF
82 05-19 エクスクルーシブ 9560万円 6.1% 築10年(35年) 木造 9 博多 徒歩13分 — 12.2万 -11.3万 -0.8万 —
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃/月
NOI433.9万
実質利回り4.54%
CF/月(税前)7.4万
CF/月(税後)12.2万
CCR5.7%
回収年数17.6年
初期資金2581.2万
年間返済345.6万
年間償却409.7万
節税効果+58.1万
薄利
82 05-19 福岡市西区一棟アパート 7980万円 5.9% 築22年(35年) 木造2階建 9 博多 徒歩13分 46.3万 30.9万 11.3万 20.0万 42.4万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場博多46.3万/月
NOI350.3万
実質利回り4.39%
CF/月(税前)5.2万
CF/月(税後)30.9万
CCR17.2%
回収年数5.8年
初期資金2154.6万
年間返済288.4万
年間償却1197.0万
節税効果+308.6万
薄利
80 NEW 福岡県福岡市 2億2500万円 7.8% 築38年(22年) RC造6階建 32 箱崎 歩15分 118.5万 17.9万 -13.2万 11.3万 27.3万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場箱崎118.5万/月
NOI1300.7万
実質利回り5.78%
CF/月(税前)16.5万
CF/月(税後)17.9万
CCR3.5%
回収年数28.2年
初期資金6075.0万
年間返済1102.2万
年間償却843.8万
節税効果+16.8万
安定CF
80 NEW 壽ビル 1億5800万円 6.8% 築38年(22年) RC造 24 貝塚 徒歩14分 80.6万 6.1万 -15.8万 1.4万 28.2万/㎡
金利/期間2.85% / 22年
相場箱崎80.6万/月
NOI801.7万
実質利回り5.07%
CF/月(税前)2.3万
CF/月(税後)6.1万
CCR1.7%
回収年数58.4年
初期資金4266.0万
年間返済774.0万
年間償却592.5万
節税効果+45.3万
薄利
80 NEW パシフィック長門石 1億4000万円 6.8% 築29年(31年) RC造 24 西鉄平尾 徒歩27分 119.0万 12.7万 -18.4万 -3.2万 30.9万/㎡
金利/期間2.85% / 31年
相場中央区119.0万/月
NOI703.1万
実質利回り5.02%
CF/月(税前)13.2万
CF/月(税後)12.7万
CCR4.0%
回収年数24.7年
初期資金3780.0万
年間返済544.5万
年間償却365.2万
薄利
80 05-19 西区周船寺RC 8800万円 6.8% 築37年(23年) RC造 14 周船寺 徒歩5分 — 4.1万 -9.2万 0.4万 —
金利/期間2.85% / 23年
想定家賃/月
NOI448.5万
実質利回り5.1%
CF/月(税前)2.6万
CF/月(税後)4.1万
CCR2.1%
回収年数47.8年
初期資金2376.0万
年間返済417.6万
年間償却310.6万
節税効果+18.8万
薄利
戸建て 10
スコア掲載日物件名価格面積構造築年最寄駅利回り㎡単価
60 05-19 博多区博多駅南3丁目 1700万円 — — 2016年10月 東比恵 徒歩12分 5.0% —
47 05-19 南区井尻3丁目 5720万円 108.88㎡/土地123.59㎡ — 2025年10月 笹原 徒歩2分 4.3% 52.5万/㎡
32 05-19 西区石丸2丁目 4800万円 114.47㎡/土地81.3㎡ — 2020年02月 姪浜 徒歩21分 4.2% 41.9万/㎡
27 05-19 西区生松台2丁目 4950万円 122.80㎡/土地247.62㎡ — 2021年08月 橋本 徒歩31分 4.0% 40.3万/㎡
25 05-19 南区柏原 木造 1450万円 80.31㎡/土地300.82㎡ 木造 1986年7月 吉塚 徒歩7分 ≈10.5% 18.1万/㎡
25 05-20 南区若久 木造 2150万円 40.49㎡/土地87.27㎡ 木造 1985年2月 吉塚 徒歩8分 ≈3.2% 53.1万/㎡
25 05-19 西区姪浜2丁目 2180万円 177.3㎡/土地305.09㎡ — 1972年11月 姪浜 徒歩9分 5.5% 12.3万/㎡
25 05-19 早良区野芥 748万円 74.52㎡/土地427.33㎡ — 1976年03月 野芥 徒歩21分 9.6% 10.0万/㎡
22 05-19 西区野方4丁目 4740万円 195.41㎡/土地738.95㎡ — 1992年08月 橋本 徒歩34分 4.0% 24.3万/㎡
20 05-19 南区鶴田 木造 1480万円 99.03㎡/土地165.37㎡ 木造 1979年10月 鶴田団地バス停 徒歩6分 8.0% 14.9万/㎡
格安区分（1000万以下・CF重視） 13
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 実家賃 = OC物件の実際の賃料 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅OCペット実家賃相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
75 05-24 第一大楠マンション 305 580万円
適正 -11.2%		 55.2㎡ 築41年(19年) RC造 雑餉隈 徒歩5分 / 桜並木 徒歩11分 / 南福岡 徒歩15分 OC — 5.5万
+28%		 4.3万
雑餉隈 780円/㎡		 11.1% 0.1万 -0.4万 0.2万 10.5万/㎡
適正価格653万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)642万
相場比較(市全体)670万
管理費+修繕20,000円
実家賃 (780円/㎡)5.5万/月
金利/期間2.85% / 19年
NOI31.1万
実質利回り5.36%
CF/月(税前)-0.1万
CF/月(税後)0.1万
CCR1.0%
回収年数102.5年
初期資金156.6万
年間返済31.7万
年間償却24.9万
節税効果+2.1万
CF赤字
73 05-24 ローズマンション山王 203 650万円
割安 -30.3%		 40.23㎡ 築35年(25年) — 東比恵 徒歩13分 / 博多 徒歩15分 / 博多 徒歩15分 — 相談可 — 8.7万
博多 2160円/㎡		 16.0% 3.2万 2.0万 2.7万 16.2万/㎡
適正価格933万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1601万
相場比較(市全体)488万
管理費+修繕7,140円
相場博多 (2160円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 25年
NOI80.7万
実質利回り12.41%
CF/月(税前)4.3万
CF/月(税後)3.2万
CCR21.6%
回収年数4.6年
初期資金175.5万
年間返済29.1万
年間償却20.5万
薄利
72 05-19 ローレルハイツ高宮 116 650万円
適正 -10.8%		 40.0㎡ 築37年(23年) — 高宮 徒歩7分 / 西鉄平尾 徒歩11分 — — — 6.9万
西鉄平尾 1728円/㎡		 12.8% 1.6万 0.6万 1.3万 16.2万/㎡
適正価格729万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)1094万
相場比較(市全体)485万
管理費+修繕13,180円
相場西鉄平尾 (1728円/㎡)6.9万/月
金利/期間2.85% / 23年
NOI55.1万
実質利回り8.48%
CF/月(税前)2.0万
CF/月(税後)1.6万
CCR10.9%
回収年数9.2年
初期資金175.5万
年間返済30.9万
年間償却22.9万
薄利
72 05-19 福岡市南区 3LDK 990万円
割安 -26.1%		 66.92㎡ 築36年(24年) — 老司団地［１］バス停 徒歩3分 — 相談可 — 11.6万
南区 1728円/㎡		 14.0% 3.7万 2.1万 3.2万 14.8万/㎡
適正価格1340万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)2078万
相場比較(南区)848万
管理費+修繕11,700円
相場南区 (1728円/㎡)11.6万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI104.7万
実質利回り10.57%
CF/月(税前)4.9万
CF/月(税後)3.7万
CCR16.6%
回収年数6.0年
初期資金267.3万
年間返済45.6万
年間償却33.0万
薄利
70 05-19 メゾン野間ハイツ 402 630万円
割安 -38.1%		 52.27㎡ 築34年(26年) — 高宮 徒歩14分 — — — 9.0万
南区 1728円/㎡		 17.2% 3.1万 2.0万 2.7万 12.1万/㎡
適正価格1018万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1552万
相場比較(南区)662万
管理費+修繕12,100円
相場南区 (1728円/㎡)9.0万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI78.2万
実質利回り12.42%
CF/月(税前)4.2万
CF/月(税後)3.1万
CCR22.1%
回収年数4.5年
初期資金170.1万
年間返済27.5万
年間償却19.9万
薄利
68 05-27 高木団地住宅 二号棟 710万円
割安 -45.1%		 67.93㎡ 築43年(17年) — 大橋 徒歩13分 / 竹下 徒歩14分 — — — 10.6万
南区 1560円/㎡		 17.9% 3.5万 3.1万 3.9万 10.5万/㎡
適正価格1292万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1939万
相場比較(南区)861万
管理費+修繕9,300円
相場南区 (1560円/㎡)10.6万/月
金利/期間2.85% / 17年
NOI97.6万
実質利回り13.75%
CF/月(税前)4.6万
CF/月(税後)3.5万
CCR21.7%
回収年数4.6年
初期資金191.7万
年間返済42.2万
年間償却35.5万
薄利
65 05-19 ふれんず物件(南区) 520万円
割安 -49.4%		 52.2㎡ 築36年(24年) — 高宮 徒歩15分 / 西鉄平尾 徒歩23分 / 大橋 徒歩27分 — — — 9.0万
南区 1728円/㎡		 20.8% 3.4万 2.5万 3.1万 10.0万/㎡
適正価格1028万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1576万
相場比較(南区)662万
管理費+修繕11,000円
相場南区 (1728円/㎡)9.0万/月
金利/期間2.85% / 24年
NOI79.4万
実質利回り15.27%
CF/月(税前)4.6万
CF/月(税後)3.4万
CCR28.8%
回収年数3.5年
初期資金140.4万
年間返済23.9万
年間償却17.3万
薄利
65 05-19 アンピールやよい坂 305 730万円
割安 -25.3%		 49.25㎡ 築34年(26年) — 鶴田団地バス停 徒歩4分 — — — 8.5万
南区 1728円/㎡		 14.0% 2.8万 1.4万 2.2万 14.8万/㎡
適正価格978万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1508万
相場比較(南区)624万
管理費+修繕9,500円
相場南区 (1728円/㎡)8.5万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI76.0万
実質利回り10.41%
CF/月(税前)3.7万
CF/月(税後)2.8万
CCR16.9%
回収年数5.9年
初期資金197.1万
年間返済31.8万
年間償却23.1万
薄利
63 05-19 エクレール弥永 505 670万円
割安 -50.0%		 65.9㎡ 築34年(26年) — 博多南 徒歩14分 — — — 11.4万
南区 1728円/㎡		 20.4% 4.6万 3.4万 4.1万 10.2万/㎡
適正価格1339万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)2095万
相場比較(南区)835万
管理費+修繕9,500円
相場南区 (1728円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI105.5万
実質利回り15.75%
CF/月(税前)6.4万
CF/月(税後)4.6万
CCR30.7%
回収年数3.3年
初期資金180.9万
年間返済29.2万
年間償却21.2万
薄利
62 05-24 第一大楠マンション 507 650万円
適正 5.1%		 53.56㎡ 築42年(18年) — 雑餉隈 徒歩7分 / 桜並木 徒歩11分 / 南福岡 徒歩14分 — — — 4.2万
雑餉隈 780円/㎡		 7.7% -0.3万 -0.8万 -0.0万 12.1万/㎡
適正価格618万 (適正)
収益還元(Cap5.0%)571万
相場比較(市全体)650万
管理費+修繕11,700円
相場雑餉隈 (780円/㎡)4.2万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI28.9万
実質利回り4.44%
CF/月(税前)-0.7万
CF/月(税後)-0.3万
CCR-1.9%
回収年数∞
初期資金175.5万
年間返済37.0万
年間償却30.0万
節税効果+4.8万
CF赤字
60 06-18 ふれんず物件(中央区) 500万円
割安 -48.3%		 42.36㎡ 築42年(18年) — 桜坂 徒歩17分 / 六本松 徒歩17分 / 別府 徒歩23分 — — — 8.8万
中央区 2080円/㎡		 21.1% 3.3万 3.0万 3.5万 11.8万/㎡
適正価格968万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1649万
相場比較(市全体)514万
管理費+修繕6,180円
相場中央区 (2080円/㎡)8.8万/月
金利/期間2.85% / 18年
NOI83.0万
実質利回り16.61%
CF/月(税前)4.5万
CF/月(税後)3.3万
CCR29.7%
回収年数3.4年
初期資金135.0万
年間返済28.4万
年間償却23.1万
薄利
60 05-19 ふれんず物件(南区) 650万円
割安 -33.5%		 47.5㎡ 築34年(26年) — 高宮 徒歩16分 — — — 8.2万
南区 1728円/㎡		 15.2% 3.1万 1.9万 2.6万 13.7万/㎡
適正価格978万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1542万
相場比較(南区)602万
管理費+修繕5,500円
相場南区 (1728円/㎡)8.2万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI77.7万
実質利回り11.95%
CF/月(税前)4.1万
CF/月(税後)3.1万
CCR20.9%
回収年数4.8年
初期資金175.5万
年間返済28.3万
年間償却20.5万
薄利
60 05-31 ふれんず物件(南区) 780万円
割安 -33.7%		 61.55㎡ 築38年(22年) — 大橋 徒歩44分 / 博多南 バス14分 — — — 10.6万
南区 1728円/㎡		 16.4% 3.2万 2.1万 3.0万 12.7万/㎡
適正価格1176万 (割安)
収益還元(Cap5.0%)1771万
相場比較(南区)780万
管理費+修繕16,619円
相場南区 (1728円/㎡)10.6万/月
金利/期間2.85% / 22年
NOI89.3万
実質利回り11.44%
CF/月(税前)4.2万
CF/月(税後)3.2万
CCR18.2%
回収年数5.5年
初期資金210.6万
年間返済38.2万
年間償却29.2万
薄利
収益物件 1 CF > 0 / CCR↓順 / 種別横断
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ） CG = 適正価格 − 売出価格（Comparable60%+収益還元40%） 対手出し = (CG税後+CF累計5年) ÷ 初期資金 × 100
掲載日物件名価格CG面積築年(融資)最寄駅 OC実家賃相場家賃CF/月CF(15)CF(20)手出しCCR
NEW 第２大盛マンション 1299万
割安 -42.4%		 957万
割安		 30㎡ 築62年(15年) 目黒 徒歩9分 OC 8.3万
+18%		 7.0万
目黒		 -0.1万 -0.1万 1.3万 350.7万 -0.2%
適正価格2256万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2007万
相場比較(市全体)2630万
家賃根拠実家賃 8.3万/月 (2340円/㎡)
構造
利回り7.7%
NOI70.7万
管理費+修繕12,000円
頭金259.8万
諸費用90.9万
ローン2.85% / 15年
年間返済85.2万
CF/月(税前)-1.2万
回収年∞
📊 5年トータルリターン
ローン（長期税20%） ローン短期（税39%）
手出し 5年 / 350.7万 350.7万
売却想定 2256万 2256万
CG（税後） 762.6万 577.7万
CF累計 -6.0万 -6.0万
合計 756.6万 571.7万
対手出し 215.7% 163.0%
区分マンション 20
NOI = 賃料×(1-空室7%)-(管理費実額+残余経費8%) CF/月 = (NOI - 年間返済) ÷ 12 CCR = 年間CF ÷ 初期資金 × 100 初期資金 = 頭金20% + 諸費用7% 諸費用 = 仲介3%+登記2%+取得税+印紙+司法書士 ローン = 60−築年数（フロア15年・上限35年・澤畠さん筑波銀行）/ ストレス=基準−5年 相場{区名} = 区別㎡単価×面積（築年齢割引適用・SUUMO/アットホーム2025年データ）
スコア掲載日物件名価格面積 築年(融資)構造最寄駅ペット相場家賃利回りCF/月CF(15)CF(20)㎡単価
93 06-26 ディアハイム浅草 4980万円
割高 63.5%		 40.47㎡ 築34年(26年) — 浅草 徒歩5分 相談可 8.7万
浅草		 2.1% -7.4万 -16.5万 -11.1万 123万/㎡
適正価格3046万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1920万
相場比較(市全体)3796万
管理費+修繕18,300円
相場浅草 (2160円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI67.8万
実質利回り1.36%
CF/月(税前)-12.4万
CF/月(税後)-7.4万
CCR-6.6%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済217.1万
年間償却157.3万
節税効果+60.9万
CF赤字
91 06-05 浅草ダイヤモンドマンション 2798万円
適正 -9.7%		 42.5㎡ 築44年(16年) — 三ノ輪 徒歩10分 相談可 8.6万
台東区		 3.7% -5.5万 -6.2万 -3.2万 65.8万/㎡
適正価格3100万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1770万
相場比較(台東区)3986万
管理費+修繕21,160円
相場台東区 (2015円/㎡)8.6万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI62.5万
実質利回り2.23%
CF/月(税前)-9.3万
CF/月(税後)-5.5万
CCR-8.7%
回収年数∞
初期資金755.5万
年間返済174.4万
年間償却152.6万
節税効果+46.2万
CF赤字
88 05-31 トーカン上野北キヤステール 3580万円
やや割高 18.4%		 40.21㎡ 築40年(20年) — 三ノ輪 徒歩6分 相談可 9.0万
台東区		 3.0% -6.1万 -10.0万 -6.1万 89.0万/㎡
適正価格3024万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)1902万
相場比較(台東区)3772万
管理費+修繕20,825円
相場台東区 (2232円/㎡)9.0万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI67.2万
実質利回り1.88%
CF/月(税前)-10.1万
CF/月(税後)-6.1万
CCR-7.6%
回収年数∞
初期資金966.6万
年間返済188.0万
年間償却143.2万
節税効果+47.3万
CF赤字
88 NEW レーベンシティオ上野桜木 4980万円
割高 47.0%		 42.67㎡ 築22年(35年) — 鶯谷 徒歩4分 相談可 11.2万
上野		 2.7% -4.5万 -16.7万 -11.3万 117万/㎡
適正価格3387万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2465万
相場比較(市全体)4002万
管理費+修繕23,280円
相場上野 (2624円/㎡)11.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI87.0万
実質利回り1.75%
CF/月(税前)-7.8万
CF/月(税後)-4.5万
CCR-4.0%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済180.0万
年間償却103.0万
節税効果+38.9万
CF赤字
85 05-21 メゾンニシムラ 4080万円
割高 32.7%		 40.15㎡ 築39年(21年) — 浅草 徒歩8分 相談可 8.7万
浅草		 2.6% -6.6万 -11.7万 -7.3万 102万/㎡
適正価格3074万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2037万
相場比較(市全体)3766万
管理費+修繕14,294円
相場浅草 (2160円/㎡)8.7万/月
金利/期間2.85% / 21年
NOI71.9万
実質利回り1.76%
CF/月(税前)-11.2万
CF/月(税後)-6.6万
CCR-7.2%
回収年数∞
初期資金1101.6万
年間返済206.7万
年間償却163.2万
節税効果+55.3万
CF赤字
82 06-24 オーシャンプラザ若松町 4780万円
やや割高 29.7%		 43.1㎡ 築40年(20年) — 若松河田 徒歩4分 — 12.4万
新宿		 3.1% -6.9万 -12.1万 -6.9万 111万/㎡
適正価格3686万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3151万
相場比較(市全体)4043万
管理費+修繕13,600円
相場新宿 (2880円/㎡)12.4万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI111.1万
実質利回り2.32%
CF/月(税前)-11.7万
CF/月(税後)-6.9万
CCR-6.5%
回収年数∞
初期資金1290.6万
年間返済251.1万
年間償却191.2万
節税効果+56.7万
CF赤字
81 NEW マンション宮 4180万円
適正 -3.2%		 58.3㎡ 築51年(15年) — 浅草 徒歩5分 相談可 11.4万
浅草		 3.3% -8.2万 -8.2万 -3.6万 71.7万/㎡
適正価格4319万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2593万
相場比較(市全体)5469万
管理費+修繕21,000円
相場浅草 (1950円/㎡)11.4万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI91.5万
実質利回り2.19%
CF/月(税前)-15.2万
CF/月(税後)-8.2万
CCR-8.7%
回収年数∞
初期資金1128.6万
年間返済274.2万
年間償却278.7万
節税効果+84.7万
CF赤字
81 06-02 角の部屋「クレヴェスタ浅草Ⅱ」 4480万円
やや割高 29.2%		 40.68㎡ 築7年(35年) — 三ノ輪 徒歩15分 相談可 12.2万
浅草		 3.3% -3.2万 -14.2万 -9.4万 110万/㎡
適正価格3467万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2943万
相場比較(市全体)3816万
管理費+修繕17,900円
相場浅草 (3000円/㎡)12.2万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI103.8万
実質利回り2.32%
CF/月(税前)-4.8万
CF/月(税後)-3.2万
CCR-3.2%
回収年数∞
初期資金1209.6万
年間返済161.9万
年間償却65.6万
節税効果+19.2万
CF赤字
81 06-19 第２さくらコーポ 3200万円
割安 -40.3%		 66.83㎡ 築40年(20年) — 浅草 徒歩15分 — 14.4万
浅草		 5.4% -0.8万 -4.2万 -0.8万 47.9万/㎡
適正価格5362万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)4001万
相場比較(市全体)6269万
管理費+修繕6,000円
相場浅草 (2160円/㎡)14.4万/月
金利/期間2.85% / 20年
NOI141.0万
実質利回り4.41%
CF/月(税前)-2.3万
CF/月(税後)-0.8万
CCR-1.1%
回収年数∞
初期資金864.0万
年間返済168.1万
年間償却128.0万
節税効果+18.0万
CF赤字
80 06-19 パラスト西原 4980万円
割高 50.6%		 42.0㎡ 築53年(15年) — 幡ヶ谷 徒歩2分 相談可 11.5万
渋谷		 2.8% -11.2万 -11.2万 -5.8万 119万/㎡
適正価格3308万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2359万
相場比較(市全体)3940万
管理費+修繕28,650円
相場渋谷 (2730円/㎡)11.5万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI83.3万
実質利回り1.67%
CF/月(税前)-20.3万
CF/月(税後)-11.2万
CCR-10.0%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済326.7万
年間償却332.0万
節税効果+108.7万
CF赤字
80 05-19 カーサ第二新宿 3880万円
適正 5.9%		 46.51㎡ 築52年(15年) — 東新宿 徒歩4分 相談可 12.1万
新宿		 3.7% -7.2万 -7.2万 -2.9万 83.4万/㎡
適正価格3662万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2611万
相場比較(市全体)4363万
管理費+修繕26,640円
相場新宿 (2600円/㎡)12.1万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI92.2万
実質利回り2.38%
CF/月(税前)-13.5万
CF/月(税後)-7.2万
CCR-8.2%
回収年数∞
初期資金1047.6万
年間返済254.6万
年間償却258.7万
節税効果+76.5万
CF赤字
80 06-24 まんしょん早稲田 4490万円
割高 37.3%		 40.5㎡ 築55年(15年) — 早稲田 徒歩1分 相談可 10.5万
新宿		 2.8% -9.4万 -9.4万 -4.5万 111万/㎡
適正価格3270万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2476万
相場比較(市全体)3799万
管理費+修繕17,300円
相場新宿 (2600円/㎡)10.5万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI87.3万
実質利回り1.95%
CF/月(税前)-17.3万
CF/月(税後)-9.4万
CCR-9.3%
回収年数∞
初期資金1212.3万
年間返済294.6万
年間償却299.3万
節税効果+94.3万
CF赤字
80 06-14 トーア早稲田マンション 4580万円
割高 30.6%		 43.33㎡ 築48年(15年) — 西早稲田 徒歩1分 相談可 11.3万
新宿		 3.0% -9.3万 -9.3万 -4.3万 106万/㎡
適正価格3506万 (割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2668万
相場比較(市全体)4064万
管理費+修繕17,945円
相場新宿 (2600円/㎡)11.3万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI94.1万
実質利回り2.06%
CF/月(税前)-17.2万
CF/月(税後)-9.3万
CCR-9.0%
回収年数∞
初期資金1236.6万
年間返済300.5万
年間償却305.3万
節税効果+94.7万
CF赤字
80 06-13 グリーンキャピタル西巣鴨 3990万円
やや割高 10.2%		 45.36㎡ 築48年(15年) — 西巣鴨 徒歩2分 相談可 11.2万
豊島区		 3.4% -7.4万 -7.4万 -3.1万 88.0万/㎡
適正価格3619万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2666万
相場比較(市全体)4255万
管理費+修繕17,470円
相場豊島区 (2470円/㎡)11.2万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI94.1万
実質利回り2.36%
CF/月(税前)-14.0万
CF/月(税後)-7.4万
CCR-8.2%
回収年数∞
初期資金1077.3万
年間返済261.8万
年間償却266.0万
節税効果+78.9万
CF赤字
80 05-19 パラスト野方 2420万円
割安 -28.3%		 44.37㎡ 築52年(15年) — 野方 徒歩10分 相談可 9.8万
中野		 4.9% -3.3万 -3.3万 -0.7万 54.5万/㎡
適正価格3374万 (割安)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2193万
相場比較(市全体)4162万
管理費+修繕19,400円
相場中野 (2210円/㎡)9.8万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI77.4万
実質利回り3.2%
CF/月(税前)-6.8万
CF/月(税後)-3.3万
CCR-6.1%
回収年数∞
初期資金653.4万
年間返済158.8万
年間償却161.3万
節税効果+41.7万
CF赤字
79 06-23 スターパレス北品川 4980万円
やや割高 23.1%		 54.02㎡ 築34年(26年) — 北品川 徒歩5分 相談可 14.0万
品川		 3.4% -6.1万 -15.3万 -9.8万 92.2万/㎡
適正価格4047万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2517万
相場比較(市全体)5067万
管理費+修繕45,600円
相場品川 (2592円/㎡)14.0万/月
金利/期間2.85% / 26年
NOI89.0万
実質利回り1.79%
CF/月(税前)-10.7万
CF/月(税後)-6.1万
CCR-5.5%
回収年数∞
初期資金1344.6万
年間返済217.1万
年間償却157.3万
節税効果+54.5万
CF赤字
78 06-24 シャンブル西早稲田 3480万円
適正 -7.7%		 46.76㎡ 築50年(15年) — 西早稲田 徒歩2分 — 12.2万
新宿		 4.2% -5.4万 -5.4万 -1.6万 74.4万/㎡
適正価格3769万 (適正)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2844万
相場比較(市全体)4386万
管理費+修繕20,400円
相場新宿 (2600円/㎡)12.2万/月
金利/期間2.85% / 15年
NOI100.3万
実質利回り2.88%
CF/月(税前)-10.7万
CF/月(税後)-5.4万
CCR-6.9%
回収年数∞
初期資金939.6万
年間返済228.3万
年間償却232.0万
節税効果+63.3万
CF赤字
78 05-19 上野ロイヤルハイツ 4790万円
やや割高 26.7%		 50.96㎡ 築44年(16年) — 入谷 徒歩1分 — 10.3万
台東区		 2.6% -10.9万 -12.2万 -7.0万 94.0万/㎡
適正価格3782万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2284万
相場比較(台東区)4780万
管理費+修繕20,660円
相場台東区 (2015円/㎡)10.3万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI80.6万
実質利回り1.68%
CF/月(税前)-18.2万
CF/月(税後)-10.9万
CCR-10.1%
回収年数∞
初期資金1293.3万
年間返済298.5万
年間償却261.3万
節税効果+87.0万
CF赤字
77 06-22 豊島区巣鴨３丁目 マンション 4380万円
やや割高 19.3%		 45.4㎡ 築44年(16年) — 巣鴨 徒歩4分 — 11.2万
豊島区		 3.1% -8.5万 -9.7万 -5.0万 96.5万/㎡
適正価格3671万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)2789万
相場比較(市全体)4259万
管理費+修繕13,970円
相場豊島区 (2470円/㎡)11.2万/月
金利/期間2.85% / 16年
NOI98.4万
実質利回り2.25%
CF/月(税前)-14.6万
CF/月(税後)-8.5万
CCR-8.7%
回収年数∞
初期資金1182.6万
年間返済273.0万
年間償却238.9万
節税効果+72.1万
CF赤字
76 NEW フォースター浅草今戸 4698万円
やや割高 13.7%		 50.19㎡ 築11年(35年) — 浅草 徒歩15分 相談可 14.3万
台東区		 3.7% -2.9万 -14.4万 -9.3万 93.6万/㎡
適正価格4131万 (やや割高)
収益還元(Cap3.5000000000000004%)3266万
相場比較(台東区)4708万
管理費+修繕26,400円
相場台東区 (2852円/㎡)14.3万/月
金利/期間2.85% / 35年
NOI115.3万
実質利回り2.45%
CF/月(税前)-4.5万
CF/月(税後)-2.9万
CCR-2.7%
回収年数∞
初期資金1268.5万
年間返済169.8万
年間償却74.2万
節税効果+19.8万
CF赤字
一棟もの 15
スコア掲載日物件名価格利回り築年(融資) 構造戸数最寄駅家賃CF/月 CF(15)CF(20)㎡単価
92 NEW フォンテーヌ新宿 1億6500万円 6.7% 築43年(17年) RC造 19 武蔵関 徒歩2分 61.3万 -3.6万 -12.1万 5.9万 49.0万/㎡
金利/期間2.85% / 17年
相場練馬61.3万/月
NOI823.7万
実質利回り4.99%
CF/月(税前)-13.1万
CF/月(税後)-3.6万
CCR-1.0%
回収年数∞
初期資金4455.0万
年間返済980.6万
年間償却825.0万
節税効果+113.2万
CF赤字
87 NEW 品川区×高利回6%×LTV95%対応可 2億円 12.0% 築1年(35年) S造 5 西小山 徒歩6分 51.3万 64.8万 15.7万 37.5万 140万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場品川51.3万/月
NOI1791.5万
実質利回り8.96%
CF/月(税前)89.0万
CF/月(税後)64.8万
CCR14.4%
回収年数6.9年
初期資金5400.0万
年間返済722.9万
年間償却363.6万
高CF物件
84 NEW 品川区×駅徒歩6分×旅館業12.04% 1億9500万円 6.0% 築37年(23年) SRC造 19 上井草 徒歩3分 78.1万 2.3万 -27.2万 -5.9万 57.5万/㎡
金利/期間2.85% / 23年
想定家賃78.1万/月
NOI876.3万
実質利回り4.49%
CF/月(税前)-4.1万
CF/月(税後)2.3万
CCR0.5%
回収年数189.4年
初期資金5265.0万
年間返済925.5万
年間償却688.2万
節税効果+77.0万
CF赤字
82 NEW 東京都北区 2億6200万円 7.8% 築1年(35年) RC造 8 上中里 徒歩9分 16.4万 33.6万 -30.7万 -2.2万 510万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場北区16.4万/月
NOI1526.3万
実質利回り5.83%
CF/月(税前)48.3万
CF/月(税後)33.6万
CCR5.7%
回収年数17.5年
初期資金7074.0万
年間返済947.0万
年間償却341.7万
高CF物件
82 NEW 【1棟アパート 1億5000万円 4.3% 築3年(35年) RC造 5 東新宿 徒歩7分 44.9万 -3.4万 -40.2万 -23.9万 134万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場新宿44.9万/月
NOI482.1万
実質利回り3.21%
CF/月(税前)-5.0万
CF/月(税後)-3.4万
CCR-1.0%
回収年数∞
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却204.6万
節税効果+19.3万
CF赤字
82 06-29 八王子市 7,980万円 6.24% 一棟アパート 7980万円 6.2% 築2年(35年) 木造2階建 6 大塚・帝京大学 徒歩6分 59.6万 8.1万 -11.5万 -2.8万 42.9万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場大塚59.6万/月
NOI370.5万
実質利回り4.64%
CF/月(税前)6.8万
CF/月(税後)8.1万
CCR4.5%
回収年数22.1年
初期資金2154.6万
年間返済288.4万
年間償却239.4万
節税効果+15.3万
薄利
78 NEW 墨田区向島5 (健美家) 2億1000万円 7.0% 築8年(35年) 5階建 14 曳舟 歩10分 168.7万 20.4万 -31.2万 -8.3万 46.1万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場墨田区168.7万/月
NOI1093.7万
実質利回り5.21%
CF/月(税前)27.9万
CF/月(税後)20.4万
CCR4.3%
回収年数23.2年
初期資金5670.0万
年間返済759.1万
年間償却315.0万
安定CF
78 NEW 中野区鷺宮1-12 (健美家) 1億4500万円 5.7% 築7年(35年) 2階建 12 都立家政 歩5分 38.4万 6.0万 -29.6万 -13.8万 128万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場中野38.4万/月
NOI619.2万
実質利回り4.27%
CF/月(税前)7.9万
CF/月(税後)6.0万
CCR1.8%
回収年数54.2年
初期資金3915.0万
年間返済524.1万
年間償却212.2万
薄利
78 NEW 杉並区上井草 (健美家) 0億8380万円 7.2% 築11年(35年) 2階建 11 井荻 歩9分 34.5万 8.8万 -11.7万 -2.6万 71.5万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃34.5万/月
NOI445.8万
実質利回り5.32%
CF/月(税前)11.9万
CF/月(税後)8.8万
CCR4.7%
回収年数21.3年
初期資金2262.6万
年間返済302.9万
年間償却132.3万
薄利
77 NEW 東京都墨田区 1億8580万円 10.8% 築10年(35年) 木造 6 本所吾妻橋 徒歩4分 30.4万 61.3万 15.7万 35.9万 226万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場墨田区30.4万/月
NOI1487.4万
実質利回り8.01%
CF/月(税前)68.0万
CF/月(税後)61.3万
CCR14.7%
回収年数6.8年
初期資金5016.6万
年間返済671.6万
年間償却796.3万
高CF物件
75 NEW 北区豊島7-1-13 (健美家) 1億7840万円 6.0% 築9年(35年) 3階建 15 王子神谷 歩15分 49.9万 9.7万 -34.0万 -14.6万 96.5万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場王子49.9万/月
NOI796.4万
実質利回り4.46%
CF/月(税前)12.6万
CF/月(税後)9.7万
CCR2.4%
回収年数41.2年
初期資金4816.8万
年間返済644.9万
年間償却274.5万
薄利
73 NEW 世田谷区世田谷1丁目 (健美家) 1億5000万円 6.0% 築5年(35年) 2階建 12 世田谷 歩6分 37.2万 7.9万 -29.0万 -12.6万 129万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃37.2万/月
NOI673.0万
実質利回り4.49%
CF/月(税前)10.9万
CF/月(税後)7.9万
CCR2.3%
回収年数43.0年
初期資金4050.0万
年間返済542.2万
年間償却209.3万
薄利
73 NEW 杉並区 (健美家) 1億6660万円 5.3% 築9年(35年) 2階建 12 阿佐ケ谷 歩9分 37.9万 4.0万 -36.9万 -18.7万 141万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
想定家賃37.9万/月
NOI656.9万
実質利回り3.94%
CF/月(税前)4.6万
CF/月(税後)4.0万
CCR1.1%
回収年数92.7年
初期資金4498.2万
年間返済602.2万
年間償却256.3万
薄利
72 NEW 東京都北区 S造 1億1600万円 6.0% 築1年(35年) S造 5 北赤羽 徒歩1分 36.1万 7.1万 -21.3万 -8.7万 90.0万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場赤羽36.1万/月
NOI517.8万
実質利回り4.46%
CF/月(税前)8.2万
CF/月(税後)7.1万
CCR2.7%
回収年数36.5年
初期資金3132.0万
年間返済419.3万
年間償却210.9万
薄利
72 NEW 西新井大師西 2億5000万円 5.3% 築19年(35年) S造 15 ●最寄り駅徒歩4分 93.2万 17.5万 -43.9万 -16.6万 83.9万/㎡
金利/期間2.85% / 35年
相場板橋区93.2万/月
NOI989.5万
実質利回り3.96%
CF/月(税前)7.2万
CF/月(税後)17.5万
CCR3.1%
回収年数32.1年
初期資金6750.0万
年間返済903.7万
年間償却833.3万
節税効果+124.1万
薄利