家賃改善戦略

借地借家法の制約と対処法

• 普通借家契約はオーナーが弱い立場：テナントの居住権が強く保護されており、一方的な値上げや退去要求はほぼ不可。管理会社を通じた誠実な交渉が最優先。
• 弁護士への相談が望ましいケース：増額請求調停、定期借家切替の書類作成、立退き交渉が難航した場合。不動産専門の弁護士（賃料増額・明渡し経験者）を選ぶこと。
• 賃料増額請求の注意点：借地借家法32条に基づく増額請求は、テナントが拒否した場合でも従前賃料を払い続けながら調停・裁判に移行できる。裁判になった場合、相場データ（SUUMO・HOME'S等の公開データ）が重要な証拠となる。
• 定期借家への切替は任意：テナントの書面同意が必要。同意なしに切り替えることはできない。インセンティブを提示して前向きな交渉を。
• 交渉が決裂した場合のフロー：① 内容証明郵便で増額通知 → ② 調停（裁判所） → ③ 審判 → ④ 訴訟。各ステージで費用・時間が増加するため、早期合意が最善。
• 相場家賃の根拠を整備：管理会社や調停委員を説得するため、SUUMO等での同エリア・同面積・築年数近似の成約賃料データを収集しておくこと。