⚠ 家賃乖離リスク管理
家賃改善戦略
実家賃が相場を大幅に下回るOC物件の交渉戦略・通知テンプレートをまとめたページです。
管理会社への依頼文は物件ごとにカスタマイズされています。コピーして活用してください。
対象物件一覧（2件）
| エリア |
物件名 |
価格 |
実家賃/月 |
相場家賃/月 |
乖離率 |
改善ステップ |
立退料目安 |
年間増収 |
回収 |
| 福岡 |
ライオンズマンション西新第５
|
280万 |
1.8万
|
2.6万
大橋 |
-30%
|
1.8万
→2.2万
→2.6万
|
10.9万 |
+9.5万/年 |
約1.2年で回収 |
| 東京 |
ライオンズマンション王子第六
|
780万 |
6.8万
|
10.4万
王子 |
-34%
|
6.8万
→8.6万
→10.4万
|
40.8万 |
+42.7万/年 |
11ヶ月で回収 |
乖離率 = (実家賃 − 相場) ÷ 相場 × 100。立退料は実家賃6ヶ月分の目安。
交渉戦略ガイド（3段階）
必要証拠
周辺相場データ、固定資産税通知書、経済事情の変化
交渉のコツ
一気に上げず2〜3段階。更新の3ヶ月前に書面通知
タイムライン
通知 → 交渉 → 合意 or 調停（最長6ヶ月）
⚠ リスク: テナントが拒否→調停→裁判。費用と時間がかかる。相場データの整備が重要
インセンティブ例
一定期間の家賃据え置き、フリーレント1ヶ月の提案
メリット
期間満了で確実に終了。再契約は新条件で設定可能
⚠ リスク: テナントが拒否したら打つ手なし。管理会社の信頼関係が重要
交渉ポイント
引越し費用＋新居初期費用を立退料に含めた提案
メリット
退去後即座に相場家賃で再募集。入替CGも実現可能
タイムライン
打診〜退去まで1〜3ヶ月（合意がスムーズな場合）
⚠ リスク: テナントが居座る場合は正当事由が必要。立退き訴訟は費用大
管理会社通知テンプレート
各物件の実データを埋め込んだ通知文面です。コピーして管理会社へのメール等にご活用ください。
ライオンズマンション西新第５
福岡
乖離-30%
実家賃 1.8万/月 → 相場 2.6万/月
｜年間増収想定 +9.5万
件名: 【ご相談】ライオンズマンション西新第５ テナント状況の確認
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション西新第５のオーナーの手嶋と申します。
下記の物件について、テナント様の契約状況をご確認いただけますでしょうか。
物件: ライオンズマンション西新第５所在地: 福岡県福岡市南区塩原4
確認事項:
1. 現在の契約形態（普通借家 / 定期借家）
2. 契約開始日と次回更新日
3. 過去の賃料改定履歴
4. テナント様の入居期間
現行賃料1.8万に対し、周辺相場が2.6万と乖離が生じております。
次回更新時の賃料改定について、ご相談させていただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
件名: 【賃料改定のお願い】ライオンズマンション西新第５ 次回更新時
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション西新第５のオーナーの手嶋です。
周辺相場調査の結果、現行賃料との乖離が確認されましたため、
次回更新時に以下の段階的な賃料改定をお願いしたくご連絡いたしました。
物件: ライオンズマンション西新第５
現行賃料: 1.8万/月
周辺相場: 2.6万/月
改定案（段階的）:
第1段階: 1.8万 → 2.2万 第2段階: 2.2万 → 2.6万段階的な改定とすることで、テナント様のご負担にも配慮しております。
テナント様へのご連絡方法・時期について、ご相談させていただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
件名: 【ご相談】ライオンズマンション西新第５ 退去条件について
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション西新第５のオーナーの手嶋です。
テナント様の現行賃料と周辺相場の乖離が大きい状況を踏まえ、
合意解約の可能性についてご相談させていただきたくご連絡いたしました。
物件: ライオンズマンション西新第５
立退料（提示額）: 10.9万円（家賃6ヶ月分相当）
上記には引越し費用の一部も含む想定です。
テナント様のご意向を確認いただくことは可能でしょうか。
退去後は周辺相場の2.6万/月で新規募集予定です。
年間増収見込み: +9.5万（約1.2年で回収）
何卒よろしくお願いいたします。
ライオンズマンション王子第六
東京
乖離-34%
実家賃 6.8万/月 → 相場 10.4万/月
｜年間増収想定 +42.7万
件名: 【ご相談】ライオンズマンション王子第六 テナント状況の確認
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション王子第六のオーナーの手嶋と申します。
下記の物件について、テナント様の契約状況をご確認いただけますでしょうか。
物件: ライオンズマンション王子第六所在地: 東京都八王子市中野山王１丁目
確認事項:
1. 現在の契約形態（普通借家 / 定期借家）
2. 契約開始日と次回更新日
3. 過去の賃料改定履歴
4. テナント様の入居期間
現行賃料6.8万に対し、周辺相場が10.4万と乖離が生じております。
次回更新時の賃料改定について、ご相談させていただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
件名: 【賃料改定のお願い】ライオンズマンション王子第六 次回更新時
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション王子第六のオーナーの手嶋です。
周辺相場調査の結果、現行賃料との乖離が確認されましたため、
次回更新時に以下の段階的な賃料改定をお願いしたくご連絡いたしました。
物件: ライオンズマンション王子第六
現行賃料: 6.8万/月
周辺相場: 10.4万/月
改定案（段階的）:
第1段階: 6.8万 → 8.6万 第2段階: 8.6万 → 10.4万段階的な改定とすることで、テナント様のご負担にも配慮しております。
テナント様へのご連絡方法・時期について、ご相談させていただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
件名: 【ご相談】ライオンズマンション王子第六 退去条件について
管理会社 御中
お世話になっております。ライオンズマンション王子第六のオーナーの手嶋です。
テナント様の現行賃料と周辺相場の乖離が大きい状況を踏まえ、
合意解約の可能性についてご相談させていただきたくご連絡いたしました。
物件: ライオンズマンション王子第六
立退料（提示額）: 40.8万円（家賃6ヶ月分相当）
上記には引越し費用の一部も含む想定です。
テナント様のご意向を確認いただくことは可能でしょうか。
退去後は周辺相場の10.4万/月で新規募集予定です。
年間増収見込み: +42.7万（11ヶ月で回収）
何卒よろしくお願いいたします。
注意事項・法的制約
借地借家法の制約と対処法
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普通借家契約はオーナーが弱い立場：テナントの居住権が強く保護されており、一方的な値上げや退去要求はほぼ不可。管理会社を通じた誠実な交渉が最優先。
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弁護士への相談が望ましいケース：増額請求調停、定期借家切替の書類作成、立退き交渉が難航した場合。不動産専門の弁護士（賃料増額・明渡し経験者）を選ぶこと。
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賃料増額請求の注意点：借地借家法32条に基づく増額請求は、テナントが拒否した場合でも従前賃料を払い続けながら調停・裁判に移行できる。裁判になった場合、相場データ（SUUMO・HOME'S等の公開データ）が重要な証拠となる。
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定期借家への切替は任意：テナントの書面同意が必要。同意なしに切り替えることはできない。インセンティブを提示して前向きな交渉を。
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交渉が決裂した場合のフロー：① 内容証明郵便で増額通知 → ② 調停（裁判所） → ③ 審判 → ④ 訴訟。各ステージで費用・時間が増加するため、早期合意が最善。
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相場家賃の根拠を整備：管理会社や調停委員を説得するため、SUUMO等での同エリア・同面積・築年数近似の成約賃料データを収集しておくこと。
本ページは参考情報です。実際の交渉は不動産専門家・弁護士にご相談のうえ進めてください。