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内覧分析 — 福岡 3物件

自動生成: 2026-06-30 08:07 / 3件の内覧予定物件

2026-03-29 内覧スケジュール — 福岡 3件

13:00 集合
1. プレイスポットしんばしビル本館 ↗
→ 2. GSハイム博多 10階 ↗
→ 3. ローズマンション第2博多 1308 ↗

担当: 中野智弘（悠悠ホーム（yuyuhome））

1. プレイスポットしんばしビル本館 ↗

福岡 / 1DK / 40.63㎡ / 1975年 / 櫛田神社前 徒歩2分

2249万円 ⚠️ ペット未確認 旧耐震(1975) SUUMO
物件概要
価格2249万円
面積40.63㎡（最小）
間取り1DK
築年1975年（築51年）
最寄駅櫛田神社前 徒歩2分
管理費12,675円/月
㎡単価55.4万円/㎡（最高）
ペット⚠️ 未確認
短期賃貸未確認
ソースSUUMO
収益分析 ▸
投資分析
想定賃料（福岡 1DK 40.63㎡）
14〜15万円/月
表面利回り
7.5〜8.0%
㎡単価 vs 他物件
高め
築年数リスク
高い（要修繕確認）
収益シミュレーション 薄利
前提: 頭金39% / 金利2.85% / 20年ローン / 空室率7% / 経費率20% / 建物比率50%
想定賃料: 14〜15万/月（中央値14万 → 利回り7.7%で試算）
収入 → キャッシュフロー
年間賃料収入= 想定14万/月 × 12174万
空室損（7%）-12万
運営経費（税・保険・修繕等）20%-32万
営業利益（NOI）130万
ローン返済借入1,380万 / 20年-91万
年間キャッシュフロー+39万
月間キャッシュフロー+3.2万/月
管理費・修繕積立金12,675円/月-1.3万/月
管理費込み月間CF+2.0万/月
減価償却 → 節税効果
建物価格= 取得価格 × 建物比率50%1,124万
残存耐用年数法定47年 − 築51年9年
年間償却額= 1,124万 ÷ 9年125万
節税効果（損益通算）帳簿上の赤字 → 他の所得と相殺+10万/年
税引後CF+49万/年
実質利回り5.8%
自己資金回収20.8年
メリット / リスク
メリット管理費最安（12,675円）
リスク㎡単価最高（55.4万） / 面積最小（40.63㎡） / 旧耐震（1975年） / 築51年（大規模修繕リスク）
要確認ペット可否の確認 / 耐震診断の有無 / 大規模修繕の履歴と次回予定 / 短期賃貸（マンスリー）可否の確認
内覧チェックリスト
質問リスト（中野智弘さんに確認）
Q1. 管理規約で「住宅宿泊事業（民泊）」に関する規定はありますか？
Q2. 不在時のマンスリー賃貸（1ヶ月以上の定期賃貸借）は管理規約上可能ですか？
Q3. 大規模修繕の直近実施時期と次回予定は？
Q4. 修繕積立金の値上げ予定はありますか？
Q5. 1975年築は新耐震基準適用ですか？ 耐震診断は実施済みですか？
Q6. 管理組合の財務状況（借入金・滞納）は？

2. GSハイム博多 10階 ↗

福岡 / 3LDK / 66.15㎡ / 1988年 / 東比恵 徒歩5分

2200万円 ⚠️ ペット未確認 新耐震(1988) 66.15㎡（広い） ふれんず
物件概要
価格2200万円
面積66.15㎡
間取り3LDK
築年1988年（築38年）
最寄駅東比恵 徒歩5分
管理費21,900円/月
㎡単価33.3万円/㎡
ペット⚠️ 未確認
短期賃貸未確認
ソースふれんず
収益分析 ▸
投資分析
想定賃料（福岡 3LDK 66.15㎡）
16〜17万円/月
表面利回り
8.7〜9.3%
㎡単価 vs 他物件
中間
築年数リスク
高い（要修繕確認）
収益シミュレーション 薄利
前提: 頭金0% / 金利2.85% / 20年ローン / 空室率7% / 経費率20% / 建物比率50%
想定賃料: 16〜17万/月（中央値16万 → 利回り9.0%で試算）
収入 → キャッシュフロー
年間賃料収入= 想定16万/月 × 12198万
空室損（7%）-14万
運営経費（税・保険・修繕等）20%-37万
営業利益（NOI）147万
ローン返済借入2,190万 / 20年-144万
年間キャッシュフロー+4万
月間キャッシュフロー+0.3万/月
管理費・修繕積立金21,900円/月-2.2万/月
管理費込み月間CF-1.9万/月
減価償却 → 節税効果
建物価格= 取得価格 × 建物比率50%1,100万
残存耐用年数法定47年 − 築38年16年
年間償却額= 1,100万 ÷ 16年69万
税負担課税所得16万 × 税率30%-5万
税引後CF-1万/年
実質利回り6.7%
自己資金回収∞
メリット / リスク
メリット新耐震（1988年）
リスク築38年（大規模修繕リスク） / 管理費最高（21,900円）
要確認ペット可否の確認 / 大規模修繕の履歴と次回予定 / 短期賃貸（マンスリー）可否の確認
内覧チェックリスト
質問リスト（中野智弘さんに確認）
Q1. 管理規約で「住宅宿泊事業（民泊）」に関する規定はありますか？
Q2. 不在時のマンスリー賃貸（1ヶ月以上の定期賃貸借）は管理規約上可能ですか？
Q3. 大規模修繕の直近実施時期と次回予定は？
Q4. 修繕積立金の値上げ予定はありますか？
Q5. 管理組合の財務状況（借入金・滞納）は？

3. ローズマンション第2博多 1308 ↗

福岡 / 2LDK / 69.71㎡ / 1981年 / 博多 徒歩16分

2198万円 ⚠️ ペット未確認 旧耐震(1981) 69.71㎡（広い） ふれんず
物件概要
価格2198万円
面積69.71㎡（最大）
間取り2LDK
築年1981年（築45年）
最寄駅博多 徒歩16分
管理費13,840円/月
㎡単価31.5万円/㎡（最安）
ペット⚠️ 未確認
短期賃貸未確認
ソースふれんず
収益分析 ▸
投資分析
想定賃料（福岡 2LDK 69.71㎡）
16〜17万円/月
表面利回り
8.7〜9.3%
㎡単価 vs 他物件
割安
築年数リスク
高い（要修繕確認）
収益シミュレーション 薄利
前提: 頭金34% / 金利2.85% / 20年ローン / 空室率7% / 経費率20% / 建物比率50%
想定賃料: 16〜17万/月（中央値16万 → 利回り9.0%で試算）
収入 → キャッシュフロー
年間賃料収入= 想定16万/月 × 12198万
空室損（7%）-14万
運営経費（税・保険・修繕等）20%-37万
営業利益（NOI）147万
ローン返済借入1,440万 / 20年-95万
年間キャッシュフロー+53万
月間キャッシュフロー+4.4万/月
管理費・修繕積立金13,840円/月-1.4万/月
管理費込み月間CF+3.0万/月
減価償却 → 節税効果
建物価格= 取得価格 × 建物比率50%1,099万
残存耐用年数法定47年 − 築45年11年
年間償却額= 1,099万 ÷ 11年100万
税負担課税所得6万 × 税率30%-2万
税引後CF+51万/年
実質利回り6.7%
自己資金回収17.9年
メリット / リスク
メリット㎡単価最安（31.5万） / 面積最大（69.71㎡）
リスク旧耐震（1981年・新耐震基準適用か要確認） / 築45年（大規模修繕リスク）
要確認ペット可否の確認 / 耐震診断の有無 / 大規模修繕の履歴と次回予定 / 短期賃貸（マンスリー）可否の確認
内覧チェックリスト
質問リスト（中野智弘さんに確認）
Q1. 管理規約で「住宅宿泊事業（民泊）」に関する規定はありますか？
Q2. 不在時のマンスリー賃貸（1ヶ月以上の定期賃貸借）は管理規約上可能ですか？
Q3. 大規模修繕の直近実施時期と次回予定は？
Q4. 修繕積立金の値上げ予定はありますか？
Q5. 1981年築は新耐震基準適用ですか？ 耐震診断は実施済みですか？
Q6. 管理組合の財務状況（借入金・滞納）は？

共通確認事項（全物件）

ハードフィルター（必須確認）
判定基準:
・ペット不可 → 即辞退
・マンスリー不可 → NG
・「民泊禁止」のみ → マンスリー可否を別途確認（マンスリーOKなら問題なし）
投資判断チェック
2拠点生活の実用性