千代崎2丁目ハイブリッド民泊精査レポート

全体の流れ（上から着手順）

▶ いまここから 1. 指値交渉 仲介業者（ジャストジャパン）へ550万円で初回提示 → 590〜610万円着地目標

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2. 現金購入決済 自己資金600万円前後（指値成立額）。担保ローンは組まず現金一括

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3A. リフォームローン事前審査 関西みらい銀行等の無担保リフォームローンをリノベ資金（約1,050万円）分だけ打診 3B. 役所への事前確認 保健所環境衛生監視課へ届出の登記書類要否／税事務所へ固定資産税「住宅用地の特例」維持可否を確認

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4. 撤去＋リノベ＋消防設備工事発注 工務店候補へ見積依頼（狭あい道路アクセス＋古い木造の施工経験を条件に）

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5. 住宅宿泊事業法の届出→運用開始 家主居住型への切替（住民票移動）を検討しつつ、家主不在型前提でまず届出

物件概要

所在地	大阪市西区千代崎2丁目（ドーム前千代崎駅）
種別	テラスハウス（連棟・隣家と壁共有）
土地/建物	22㎡ / 42.9㎡
築年	1970年築（旧耐震）
価格	689万円
取引条件	公簿取引・契約不適合責任免責

再建築不可（接道1.8m）建物未登記契約不適合責任免責公簿取引

指値（オファー価格）

強気の初回提示

550万円

▲20%

現実的な着地目標

590〜610万円

▲12〜17%

譲れないライン

620〜640万円

▲7〜10%

689万円という価格自体、再建築不可＋未登記を織り込んだ安値設定である可能性が高い。それでも周辺の坪単価から逆算すると12〜17%の交渉余地はある。3ヶ月以上売れ残っていればさらに下げ余地あり。根拠: イエコン「再建築不可の売却相場」、URUHOME「再建築不可の相場5〜7割」（成約事例の一次データは不動産情報ライブラリでも未分解のため業界相場からの推定）。

撤去・リノベ費用

項目	費用	備考
残置物撤去	25〜50万円	42.9㎡・軽〜1.5tトラック1〜2台想定
撤去+フルリノベ+耐震補強	1,050万円	㎡単価10〜22万円、狭小×狭あい道路で人力施工増額込み
消防設備（特小自火報無線式）	約50万円	民泊新法ルートのため旅館業法の重い基準を回避（当初試算300〜3,000万円超から激減）
合計目安	約1,700〜1,800万円（購入600万円台＋登記0〜100万円＋上記）

2025年4月の法改正で木造2階建て以上も建築確認が必須化。大規模リノベは着手前に大阪市建築指導部への相談が必要。

固定資産税「住宅用地の特例」

200㎡以下の小規模住宅用地は評価額ベースが固定資産税1/6・都市計画税1/3に圧縮される。Airbnb掲載＝「住宅ではなく宿泊業の建物」と自治体に判定されると特例が外れ、6〜8倍化するリスクがある。

このハイブリッド案（Yuma自身が滞在実態を作る）はむしろ追い風。滞在中に家財道具を置く・電気ガス水道の使用実績を作るなど「住宅として使われている」実態があれば、自治体側が特例維持を認めやすい。逆に年間ほぼAirbnb出しっぱなしで本人がほぼ滞在しない状態だと取消リスクが上がる。土地22㎡と小さいため絶対額へのインパクトは数万円→数十万円程度で限定的。確認すべき論点は「民泊利用一般」ではなく「部分的に自己居住実態がある物件でも特例は維持されるか」を大阪市税事務所に個別確認する（未確認）。

許認可ルート：住宅宿泊事業法（民泊新法）

当初検討した旅館業許可（簡易宿所）は、再建築不可（接道1.8m）による用途変更→接道義務違反で確認申請が通らず詰む可能性が高いことが判明。民泊新法ルートなら建物の「住宅」区分が変わらないため、再建築不可でも許可の壁を回避できる。

引き換えに①年間180日の営業上限（法律で固定）、②住民票が東京のままだと「家主不在型」となり住宅宿泊管理業者への外注が法律上必須（売上の15〜35%）、の2つの制約が乗る。住民票を大阪に移せば「家主居住型」に切替、管理業者コストを回避できる可能性があり検討の価値あり（東京の生活拠点との兼ね合いは要判断・未確認）。

収支・事業計画

項目	低位	中位（ベース）	高位
稼働可能日数	180日	180日	180日
稼働率	60%	70%	80%
ADR（1泊単価）	17,000円	18,000円	20,000円
年間売上	184万円	227万円	288万円
OTA手数料15%＋清掃等（変動費）	▲80万円	▲98万円	▲125万円
住宅宿泊管理業者（家主不在型・売上20%想定）	▲37万円	▲45万円	▲58万円
固定費（水光熱・保険・固定資産税・消防償却等）	▲24万円	▲24万円	▲24万円
年間NOI（営業利益）	80万円	約104万円	139万円

中位ケースでYuma自身が年間30〜45泊自己利用（宿泊費節約1泊15,000円換算で約55万円）を加味すると、実質便益は約159万円/年。CAPEX約1,750万円に対し、実質便益ベースの回収年数は約11年（現金NOIのみだと約17年）。管理業者手数料率20%は中央値の仮置き（実際は15〜35%と幅あり、未確認）。

融資構成

物件購入（600万円前後）は現金一括、リノベ部分（約1,050万円）だけ関西みらい銀行等の無担保リフォームローンで賄う「分離融資」が本命。フル担保ローンで組むと再建築不可の金利ペナルティで総返済額が実質倍増しうる。筑波銀行×セゾンファンデックスの既契約チャネルは松戸支店管轄限定のため、この大阪案件はそもそも対象外。

融資先	商品	条件	金利	現実味
関西みらい銀行等	無担保リフォームローン単体	担保不要・最大1,000万円・15年	1.65〜4.65%	本命（属性審査）
セゾンファンデックス	不動産担保ローン	LTV50〜70%・自己資金2〜3割必須	3.4〜9.9%	高め（再建築不可+未登記のペナルティ金利）
L&F Asset Finance	不動産担保ローン	LTV40〜60%	約3.9%+マージン	セゾンより評価が渋い
SBIエステートファイナンス	不動産担保ローン	LTV最大70〜80%（公称）	非公開・要問合せ	関西カバー済みだが可否は個別確認
アサックス	不動産担保ローン	LTV約80%	1.95〜6.90%	対象外（関東・東京圏限定）
日本政策金融公庫	新規開業資金等	事業計画額の50%まで	低金利	実質使えない（民泊新法は生活衛生貸付対象外、180日上限で融資額過小）

工務店候補

上野工務店

SUUMOリモデル大阪市西区ランキング1位。自社大工チームで中間マージンなし。狭小・アクセス制約のある現場に実績あり。

https://www.homepro.jp/osaka/osakashinishi/renovation/

ふくろう工務店

「大阪で安くリフォーム」を明示的に打ち出す低価格ポジショニング。自社職人で中間コスト圧縮、大阪・兵庫中心。

https://fukuro-komuten.co.jp/

輝建設

古民家再生専門。部分〜フルリノベ対応、古材・古建具の再利用に強く1970年築木造の構造知識に合う。

https://www.terukensetsu.jp/

河原工房

宮大工が在籍し伝統木造・構造修復に精通。古い木造家屋の狭あい道路アクセスにも理解あり。

https://kawaharakobo.co.jp/kominka/

河野工務店

1966年創業60年の地場工務店。西成区拠点で西区の対象物件から近く、現地対応が速い。

一括見積もりサイト

ホームプロ

国内最古参の一括見積もりサイト（2001年〜）。大阪141社超が登録、再建築不可物件の実績も多い。匿名見積もりで営業圧なし。